"Träger und Finanzierungsmodelle fehlen"

Das gemeinnützige Wohnen wurde im Oktober 2023 mit Förderung von 55 Prozent für die Wiedergewinnung und Sanierung von Bestandsgebäuden eingeführt. Doch es entstanden nur wenige Projekte. Mit der Wohnbaureform von 2025 wurden auch Neubauten zugelassen. Doch immer noch geht es nur langsam voran.

Woran könnte das liegen?

Den Gemeinden war das Konzept des gemeinnützigen Wohnens kaum bekannt und sie traten beim freien, geförderten und sozialen Wohnbau nicht selbst als Bauherren auf.
Außerdem führt die Kombination aus Vergaberecht, politischer Verantwortung, administrativer Kontrolle und komplexen Zielsetzungen dazu, dass öffentliche Bauvorhaben länger dauern und stark formalisiert sind.

Es fehlen institutionelle Träger, die Projekte für leistbares Wohnen langfristig planen, entwickeln und betreiben

Bestehende gemeinnützige Organisationen zeigen kaum Bereitschaft, selbst als Bauträger aufzutreten. Bauprojekte werden als zu komplex und mit zu großer Verantwortung verbunden wahrgenommen.
Klassische Bauträger und Bauunternehmen verfolgen ein wirtschaftliches Interesse mit kurzer Amortisationslogik.

Damit fehlt ein zentraler Baustein für funktionierende gemeinnützige Wohnmodelle: institutionelle Träger, die mit klarem Fokus auf leistbares Wohnen Projekte langfristig planen, entwickeln und betreiben können.

Die Autorin: Gerlinde Haller ist Sozialwirtin und Projektmanagerin bei COHOUSING SÜDTIROL. Seit über 20 Jahren arbeitet sie in Projekten mit Gemeinden, Forschungsinstituten, Verbänden, Vereinen, Kleinunternehmen und der Südtiroler Landesverwaltung. Foto: Andy Odierno / Salto

Das Problem der Finanzierung

Klassische Bankfinanzierungen sind kaum mit gemeinnützigen Wohnprojekten kompatibel. Üblicherweise verlangen Banken einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent sowie Kreditlaufzeiten von 15 bis 20 Jahren.

Gemeinnützige Wohnbauträger arbeiten typischerweise mit deutlich längeren Finanzierungszeiträumen von 30 bis 40 Jahren und dem Kostenmietprinzip. Dieses Modell erlaubt es, von Beginn an dauerhaft leistbare Mieten anzubieten, da nicht das Ziel einer raschen Amortisation und anschließender Gewinnmaximierung verfolgt wird.

Kein passendes Finanzierungsinstrument gibt es hingegen für den Ankauf von Grundstücken oder bestehenden Immobilien.

Die Finanzierung gemeinnütziger Wohnprojekte erscheint mit einer öffentlichen Förderung von rund 55 Prozent der Bau- oder Sanierungskosten grundsätzlich tragfähig und lässt bei einer langfristigen Kalkulation über 30 Jahre ein Modell entwickeln, das dauerhaft leistbare Mieten ermöglicht. Kein passendes Finanzierungsinstrument gibt es hingegen für den Ankauf von Grundstücken oder bestehenden Immobilien, ein in Südtirol erheblicher Teil der Gesamtinvestition. Das blockiert Projekte.

Ansätze zeigen sich in Südtirol in neuen Modellen, wie der Stiftung Wohnen Südtirol und der geplanten Stiftung in Innichen. Dort wird das Eigenkapital durch Beiträge der Stiftungsmitglieder eingebracht, wodurch ein klareres Finanzierungsmodell entsteht.

Handlungsempfehlungen

Beratung und Unterstützung der Gründung von weiteren Trägerstrukturen mit dezidierter Ausrichtung auf die Schaffung von gemeinnützigen Wohnungen
Bereitstellung von gemeindeeigenen Liegenschaften
Umnutzung leerstehender Gebäude ermöglichen (Gewerbeimmobilien, Hotels) für gemeinnützige Wohnprojekte mit Oberflächenrecht für mindestens 30 Jahre, damit entfällt der Ankauf, leistbare Mieten werden dank Landesbeitrag möglich.
Entwicklung von Mischfinanzierungen aus öffentlichen Beiträgen, Bankdarlehen und Beteiligungsmodellen, damit auch Ankäufe möglich sind und ähnlich wie in Österreich der Gewinn aus ausfinanzierten Immobilien in neue gemeinnützige Projekte fließen kann. So kann leistbarer Wohnraum langfristig abgesichert werden.
Aufbau von Beratungsstellen für innovative gemeinnützige Wohnprojekte (Beratung, Projektbegleitung, rechtliche Klärungen)
Adaptierung von im Ausland etablierten Modellen wie Vermögenspool oder Mietshaussyndikat

Baugruppemodell und Wohnbaugenossenschaften

Die Alternative dazu ist das Baugruppenmodell: zukünftige Mieterinnen und Mieter finden sich zusammen und entwickeln gemeinsam das Projekt. Dieses Modell erfordert jedoch einen organisatorischen und sozialen Aufwand: intensive Informationsarbeit, zahlreiche Treffen, Moderation von Entscheidungsprozessen und eine langfristige Begleitung der Beteiligten.

Über einen ausreichend hohen Finanzierungsbeitrag der zukünftigen Mieterinnen und Mieter kann die Kapitallücke geschlossen werden. Der Beitrag würde bei Bezug der Wohnung eingebracht und bei Auszug wieder rückerstattet werden.

Die bisher in Südtirol aktiven Wohnbaugenossenschaften verfolgen das Ziel, Eigentum zu generieren. Sich als Gruppe mit Eigeninitiative für günstige Mieten zu engagieren, ist bisher nicht verbreitet.

Fazit

Der gemeinnützige Wohnbau in Südtirol scheitert derzeit vor allem an zwei Aspekten: dem Fehlen geeigneter Trägerstrukturen nach österreichischem Vorbild und dem Fehlen eines passenden langfristigen Finanzierungsmodells. Zudem liegt der Fokus vieler Projekte weiterhin auf Neubau, nicht auf Sanierung und Umnutzung bestehender Gebäude.