Die Schlupflöcher bei Konventionierung

„Es handelt sich um konventionierte Immobilien, die jedoch durch eine entsprechende Preisanpassung auch frei erworben werden können“, wird auf einem Südtiroler Immobilienportal erklärt. In dem Fall der Drei-Zimmer-Wohnung mit mehr als 100 Quadratmeter wird der Kaufpreis ohne Konventionierung um 30.000 Euro aufgestockt. 

„Das ist ein völlig legales Vorgehen“, erklärt ein Immobilienmakler mit langjähriger Erfahrung. So kann die Immobilie auch an Nicht-Ansässige verkauft und vermietet werden. Vor der Wohnreform 2025 mussten Bauprojekte südtirolweit nur 60 Prozent der Wohnungen konventionieren, also Ansässigen vorbehalten. 40 Prozent können zu einem freien Marktpreis verkauft werden. Dabei spielt es für den Gesetzgeber keine Rolle, ob sich die konventionierte Immobilie im Dachgeschoss oder im ersten Stock befindet. Sind alle Wohneinheiten verkauft, muss die Quote von 60 Prozent allerdings erfüllt werden. 

Inwieweit die Wohnbaureform hier in den Markt eingreifen kann, wird sich erst in den nächsten Jahren zeigen. Immerhin gilt für neue Wohnbauprojekte nun in den allermeisten Gemeinden eine Konventionierungspflicht von 100 Prozent. Nur in den neun strukturschwachen Gemeinden Graun, Laurein, Proveis, Martell, Mühlwald, Prettau, St. Pankraz und Taufers im Münstertal gilt weiterhin die Quote von 60 Prozent für Ansässige. Das entschied die Landesregierung in Absprache mit dem Gemeindenverband Ende Juni mit dem Beschluss Nr. 536. 

Außerdem könnte eine Gefälligkeit an die Immobilienbranche für manche Wohnungsbesitzer zu bösen Überraschungen führen: Denn im Raumordnungsgesetz werden bei konventionierten Wohnungen zwei Varianten des Artikel 39 eingeführt: Neben der gesetzlichen Konventionierungspflicht von damals noch 60 Prozent konnten zusätzliche Wohnungen freiwillig konventioniert werden. 

Damit sparen sich Bauherren die Baukostenabgabe von bis zu 15 Prozent. Diese Konventionierung kann mit Einverständnis des Bürgermeisters aber jederzeit gelöscht werden und die Baukostenabgabe wird nachbezahlt – vorausgesetzt beim Verkauf einer Immobilie wird ins Grundbuch geschaut, in dem die Konventionierung vermerkt ist. Ansonsten droht eine Strafzahlung. 

Vor der Wohnbaureform wurde die Konventionierungspflicht allerdings selten kontrolliert, da zu den Behörden in den Gemeinden oft ein Nahverhältnis durch Verwandtschaft besteht oder auf oberster Ebene um Wählerstimmen gebangt wurde. Nun hat Wohnbaulandesrätin Ulli Mair (Freiheitliche) den Gemeinden die Kontrollen entzogen und der Agentur für Wohnbauaufsicht (AWA) übertragen: Schon im ersten Halbjahr 2026 wurden mehr als 70 Strafen ausgestellt. 

Trotzdem bleibt Südtirol ein begehrter Lebensraum für finanzkräftige Urlaubsgäste, die längst auch einen Blick auf den heimischen Immobilienmarkt geworfen haben. Mittlerweile kommen zehn bis 20 Prozent der Anfragen aus dem Ausland, ist aus der Immobilienbranche zu erfahren.