“Ci vogliono 18.786 abitazioni in più”

La richiesta è di quelle che faranno saltare sulla sedia il Bauernbund e i suoi emissari politici: il Collegio Costruttori chiede di allargare le aree edificabili e di assegnare nuovi diritti di costruzione per realizzare le 18.786 abitazioni in più di cui, secondo le proiezioni dell’Astat, l’Alto Adige avrà bisogno nei prossimi dodici anni, fino al 2038. Per farlo, sostengono gli imprenditori edili, sono necessari “circa 400 ettari di nuovi terreni, lo 0,054% dell’intero territorio provinciale”. Più offerta di aree edificabili e quindi di abitazioni, è il ragionamento, dovrebbe contribuire anche a frenare la corsa dei prezzi.

I costruttori non sono nuovi a richieste del genere. Ma oggi potrebbero trovare più facilmente una sponda nell’assessora provinciale all’Edilizia abitativa Ulli Mair, che a differenza dei suoi predecessori non proviene dall’SVP e non è legata al mondo agricolo. Il nodo, del resto, è uno dei più delicati della politica urbanistica altoatesina: quanto terreno ancora libero si è disposti a sacrificare per costruire nuove abitazioni e, soprattutto, chi deve decidere dove farlo.

A rilanciare la questione, alla fine della pausa estiva, è il presidente del Collegio Costruttori Christian Egartner. “I prezzi delle abitazioni in Alto Adige continuano a salire. Se vogliamo favorire lo sviluppo, trattenere i giovani qui e attrarre nuovi talenti, abbiamo bisogno di alloggi a costi sostenibili, in proprietà e in affitto”, sostiene Egartner. La ricetta era già stata presentata durante l’assemblea annuale del Collegio dello scorso maggio e viene ora ribadita senza troppi giri di parole: “Abbiamo bisogno di più terreni su cui realizzare alloggi. È necessario assegnare nuovi diritti di costruzione”.

Il Collegio mette le mani avanti rispetto all’obiezione più immediata. Prima di consumare altro suolo, si può costruire sul costruito, recuperare gli edifici vuoti e utilizzare le aree dismesse. Tutto vero, risponde il segretario Thomas Hasler, ma non sufficiente. “Non possiamo soddisfare il fabbisogno di nuovi alloggi in Alto Adige solo in questo modo”.

Il punto di partenza sono appunto le proiezioni dell’Astat: 18.786 nuovi alloggi entro il 2038. Il Collegio ha provato a tradurre quel numero in superficie. Nell’ipotesi estrema in cui tutte le nuove abitazioni venissero realizzate in nuove zone residenziali sarebbero necessari 357 ettari. Arrotondando abbondantemente a 400, sostiene Hasler, si potrebbe creare un’offerta sufficientemente ampia da esercitare anche una pressione al ribasso sui prezzi.

Ed è proprio sui 400 ettari che i costruttori costruiscono il loro argomento politico. Rappresentano lo 0,054% dell’intera superficie dell’Alto Adige, l'1,9% della superficie già urbanizzata e il 3,4% dell’area che, secondo i criteri dell’Astat – giudicati dal Collegio “molto restrittivi” – sarebbe urbanizzabile. Insomma, la tesi è che per affrontare uno dei problemi sociali più pesanti della provincia non sarebbe necessario aprire una stagione di cementificazione indiscriminata.

Il terreno di scontro immediato saranno però i programmi di sviluppo comunale, che devono individuare anche i confini dell’area insediabile. Ed è qui che il Collegio chiede ai Comuni di non tirare troppo il freno. Una delimitazione eccessivamente restrittiva, sostiene Egartner, finirebbe per produrre scarsità artificiale di terreni edificabili e quindi per spingere ancora più in alto i prezzi.

“Una definizione troppo restrittiva dei confini dell’area insediabile o un’assegnazione troppo limitativa di nuovi diritti di costruzione porta a una carenza di offerta e quindi automaticamente a un ulteriore aumento dei prezzi”, afferma il presidente. Non significa, precisa, che ogni metro quadrato reso edificabile debba essere costruito immediatamente: la disponibilità di maggiori diritti edificatori permetterebbe però ai Comuni di rispondere nel tempo alle necessità abitative. “Nuovi diritti di costruzione significano una maggiore offerta e quindi un allentamento della tensione sul mercato immobiliare”.

C’è infine il fattore tempo. Anche decidendo oggi di mettere a disposizione nuove aree, ricorda Egartner, gli effetti non sarebbero immediati: tra variante urbanistica, procedure e realizzazione passano anni. Secondo il Collegio, i cambi di destinazione approvati oggi produrranno nuove abitazioni non prima di tre anni.

Per questo i costruttori chiedono che le decisioni vengano prese adesso. E mettono sul tavolo un numero – quei 400 ettari, appena lo 0,054% dell’Alto Adige – destinato inevitabilmente a riaprire l’eterno conflitto provinciale fra tutela del suolo agricolo e necessità di rendere la casa nuovamente accessibile.