“La città sono io”. Con questo titolo eloquente il settimanale Der Spiegel tenta di ricostruire l'impero immobiliare (e i metodi “spregiudicati”) di René Benko, l'investitore austriaco dietro alla SIGNA che sta massicciamente investendo anche nella città capoluogo del Sudtirolo. “Comprare proprietà svalutate o terreni in posizioni privilegiate con denaro preso in prestito, demolire e ricostruire, infine affittare o vendere a prezzi alti – questo è il business del 44enne. Ovunque metta a segno un colpo, promette, tutto sarà più grande, più lussuoso, più unico – e in definitiva più redditizio che altrove” scrive il settimanale, che ricorda i nomi dei principali finanziatori di Benko: il miliardario della logistica Klaus-Michael Kühne, la dinastia automobilistica di Robert Peugeot e il re delle costruzioni Strabag (e bolzanino d'adozione) Hans Peter Haselsteiner.
 

Le mani sulle città
 

Il reportage, frutto di mesi di lavoro, descrive bene come – anche grazie a forzature millimetriche sulla cubatura – Benko riesca a ottenere enormi ricavi dalle sue “creature” immobiliari, in primis centri commerciali. “A Benko piace presentarsi come il salvatore dei grandi magazzini e delle città. In effetti, è una potenza in molti Comuni perché con Galeria Kaufhaus / Kaufhof si è assicurato alcune delle posizioni migliori nei centri città. Questo significa che è automaticamente al tavolo di ogni sviluppo urbano. Galeria è 'una merce di scambio' per Benko nei confronti dei municipi” spiega un ex manager di Signa allo Spiegel. Per Leonhard Dobusch, economista dell'Università di Innsbruck, è inoltre “discutibile il miracoloso aumento di valore che molti investitori immobiliari suppongono per i loro edifici”. Su una scala da “conservatore” a “sportivo”, “gli approcci di Benko sono più nel regno degli sport competitivi: alcuni calcoli sono aggressivi, altri propaganda bella e buona senza alcun ancoraggio alla realtà” sostiene l'economista.

Non manca un lungo capitolo su Bolzano, “nella quale a René Benko piace invitare sindaci e parlamentari, per vedere come una città beneficia del suo lavoro”. Signa, come noto, è attiva da anni a Bolzano, “ha costruito un quartiere residenziale di lusso, ha trasferito la stazione degli autobus, ha progettato un centro commerciale” e ora punta sulla “riqualificazione” del Virgolo: con il museo di Ötzi, secondo Hans Peter Hager, diventerà “il Louvre delle Dolomiti” e il numero di visitatori per il Museo archeologico raddoppierà. Signa spera così di ottenere i diritti di costruzione per alcuni “lotti interessanti” nel centro della città: una proposta, secondo Hager, “cash-neutral” per Bolzano. Ma, per Spiegel, “se il Comune e la Provincia dovessero accettare la proposta di Benko – e non è del tutto improbabile – sarebbero alla mercé di Signa per mezzo secolo”. Il consigliere provinciale del Team K Paul Köllensperger ricorda come serva “un aumento significativo del numero di visitatori per Ötzi affinché il calcolo funzioni. Se il progetto fallisse, rimarremmo con un mucchio di macerie”. Bolzano, aggiunge il consigliere d'opposizione, rischia di rinunciare alla sua più importante attrazione turistica per farla diventare “la mascotte” di un investitore immobiliare.

“Non si capisce come si possa investire in un sistema così opaco”

Le tattiche di negoziazione di Signa – da Amburgo a Berlino – sono il cuore dell'articolo. Le città sono “sotto notevole pressione”, “Benko è considerato un negoziatore fantasioso. Le sue manovre nei municipi sono talvolta tanto imprenditoriali quanto astute. L'investitore approfitta abilmente delle difficoltà in cui si trovano i sindaci: con le tasche vuote, il centro città vuoto, il municipio privo di idee. Quindi chi chiami quando vuoi sviluppare qualcosa?”. Altra questione delicata è la sostenibilità finanziaria: “Una cosiddetta analisi SWOT interna di una banca – scrive lo Spiegel – ha rivelato l'anno scorso i punti deboli: l'alto rischio di concentrazione dovuto al focus sull'immobiliare al dettaglio, il continuo trasferimento interno di denaro tra le singole sotto-aziende, i costi in aumento, la struttura aziendale non trasparente”. “Non si capisce come si possa investire in un sistema così opaco”, aggiunge un banchiere di Zurigo, “se il vento cambia e gli investitori chiedessero indietro i loro soldi, diventerebbe rischioso”, sottolinea. Un rischio che però, dal Mare del Nord al Lago di Garda, molti imprenditori e amministratori si stanno assumendo. Inconsapevolmente?