SALTO: Frau Landesrätin Mair, die Wohnreform 2025 soll im Juni im Landtag behandelt werden. Was wird sich kurz-, mittel- und langfristig ändern?

Ulli Mair: Einige Maßnahmen, wie die vereinfachte Wohnbauförderung, werden relativ schnell Wirkung zeigen. Das gesamte Förderungssystem wird umgestellt, womit die Ansuchen viel schneller bearbeitet werden können. Wir beschleunigen das Prozedere und schaffen mehr Klarheit. Wir erhöhen die Beiträge und vor allem heben wir die Einkommensgrenzen an, damit auch junge Leute, die voll im Berufsleben stehen und zu den Leistungsträgern in unserem Land zählen, Anspruch auf die Förderbeiträge haben, nicht mehr durch das Raster fallen und sich eine Wohnung leisten können. Andere Maßnahmen, wie die Konventionierung oder die Verlängerung der Sozialbindung, entfalten ihre Effekte erst über einen längeren Zeitraum. Entscheidend ist, dass das Thema Wohnen dauerhaft oberste Priorität behält, die Entwicklung kontinuierlich beobachtet und die Rahmenbedingungen laufend angepasst und optimiert werden – nur so lässt sich der Wohnungsmarkt langfristig stabil und bezahlbar gestalten.

Und damit auch die Preise? Ein Argument, dass die Landtagsabgeordnete Waltraud Deeg im Anschluss an die Anhörung vorgebracht hat, war, dass man die Konventionierung einem weiteren Kreis von Interessenten öffnet – damit auch die Preise steigen werden und die konventionierten Wohnungen das Interesse von Immobilien-Spekulanten wecken werden. 

Das sehe ich anders beziehungsweise bin ich überzeugt, dass das ein gutes Instrument ist, um der Spekulation vorzubeugen. Jeder hat ein Interesse daran, seine Wohnung zum besten Preis zu verkaufen – deshalb der Vorbehalt für die eigene Bevölkerung und die entsprechenden Kontrollen. Wir haben nämlich in der Vergangenheit gesehen, dass viel Schindluder getrieben worden ist und diese Wohnungen missbräuchlich beziehungsweise zweckentfremdet vermietet worden sind – damit muss Schluss sein. 

Rein theoretisch dürfte es keinen Leerstand bei den konventionierten Wohnungen geben, da die Gemeinde das Recht hätte, nach einer gewissen Frist die Wohnung selbst an interessierte Mieter zu vergeben. 

Wir wissen, dass diese Wohnungen für touristische Kurzzeitvermietungen genutzt worden oder von Personen besetzt worden sind, welche nicht über die entsprechenden Voraussetzungen verfügten. Auf dem Papier mag alles in Ordnung gewesen sein, aber es fehlte die Kontrolle. In der dafür zuständigen Wohnbauaufsicht, mit der die Gemeinden eine Konvention abgeschlossen hatten, arbeiteten vier Leute, die für das ganze Land zuständig waren. Kontrolliert wurde stichprobenartig oder wenn entsprechende Hinweise eingegangen sind. Ich frage mich wirklich, weshalb die Gemeinden ihr Recht nicht geltend gemacht haben und die konventionierten Wohnungen beispielsweise an Sicherheitskräfte vor Ort vergeben haben. In der Theorie wird es schon so gewesen sein, in der Praxis hat das Gegenteil stattgefunden. 

„Auf dem Papier mag alles in Ordnung gewesen sein, aber es fehlte die Kontrolle.“

Sie haben von stärkeren Kontrollen gesprochen …

Wir werden mithilfe von externen Dienstleistern und Agenturen diese Kontrollen verstärken und intensivieren – weil künftig wirklich kein Leerstand mehr erlaubt sein wird. In der Wohnbauaufsicht wurde mittlerweile das Personal aufgestockt und externe Dienstleister, die in keinem Naheverhältnis zu irgendjemandem in Südtirol stehen, werden uns bei den Kontrollen unterstützen. Die Bürgermeister wüssten ja am allerbesten, wer die Wohnungen besetzt, aber in dieser Hinsicht ist leider nicht viel passiert. Im Gegenteil: Es gab erst kürzlich einen Fall, wo eine Gemeinde dem Besitzer einer konventionierten Wohnung die Erlaubnis erteilt hatte, die Wohnung für touristische Zwecke zu nutzen. Das ist die Praxis in Südtirol.

Kritisiert wurde im Rahmen der Anhörung, dass die Gemeinden zu viel Macht hätten und noch mehr bekommen würden bzw. sie die ihnen zur Verfügung stehenden Möglichkeiten sowohl für den gemeinnützigen Wohnbau nutzen könnten als auch für Spekulationszwecke. Ist es klug, den Gemeinden so viel Macht zu geben, wenn sie – wie im geschilderten Fall – offenbar nicht damit umgehen können?

Wer soll es sonst tun? Die Gemeinden erstellen den Gemeindeentwicklungsplan, wissen, wo es Bedarf gibt. Sie müssen den Leerstand erheben und die Zonen ausweisen. Natürlich kann es zu Missbrauch kommen, aber mit Sicherheit nicht zu einem flächendeckenden Problem. Und deshalb ist es auch richtig, dass die Gemeinden diese Aufgabe übernehmen – man sollte sie sogar noch viel mehr in die Pflicht nehmen. 

Will das Land also eine gewisse „Ober-Hoheit behalten und den Gemeinden nahelegen, sie mögen in die Richtung des gemeinnützigen Wohnbaus gehen und nicht in die spekulative Ecke?

Die Entscheidung liegt natürlich bei den Gemeinden. Ich musste mir von vielen Bürgermeistern den Vorwurf anhören, dass das Wobi nichts baut. Wo soll das Wobi bauen, wenn keine Zonen ausgewiesen wurden? Auf dem Parkplatz?

Ich habe dieselben Vorwürfe von Bürgermeistern gehört, wo allerdings Zonen ausgewiesen worden sind, die aber über Jahre hinweg vom Wobi nicht genutzt wurden. 

Es stimmt, dass das Wobi langsam ist. Ich habe mir vor Kurzem eine neue Wohnbauzone in St. Lorenzen angesehen, wo im offenen Teil gut durchdachte Wohnungen realisiert wurden, wo bereits 50 Familien eine neue Bleibe gefunden haben – im Teil, der dem Wobi vorbehalten ist, hat man dagegen noch nicht einmal angefangen. Das Wobi ist eine öffentliche Institution, mit allen negativen Begleiterscheinungen, wie die öffentliche Vergabe beziehungsweise Ausschreibung, was die Abwicklung entsprechend verlangsamt. Nichtsdestotrotz müssen wir schneller werden, das ist allerdings ein anderes Kapitel. Um zu den Gemeinden zurückzukommen: Ich höre von vielen Bürgermeistern, dass sie für die 100-prozentige Konventionierung sind, weil sie der touristischen Nutzung und den Zweitwohnsitzen einen Riegel vorschieben wollen. Teilweise kommen Forderungen, dass diese Regelung auch für bereits ausgewiesene Zonen angewendet werden sollte. 

„Solche Dinge wie der Stadel-Paragraph sind reine interne SVP-Geschichten.“

Wie kann man grundsätzliche Spekulationen unterbinden?

Teilweise durch das Förderungssystem, in weiten Bereichen ist dafür aber das Urbanistik-Ressort von Landesrat Peter Brunner zuständig, und solche Dinge wie der Stadel-Paragraph sind reine interne SVP-Geschichten. Bis dato sehe ich wenig, was dazu geeignet wäre, Spekulationen einen Riegel vorzuschieben – aber mit der 100-prozentigen Konventionierung wäre ein wichtiger Schritt getan. Wir haben uns drei Grundziele für die Wohnreform gesteckt: Wohnraum für die einheimische Bevölkerung schaffen, den Wohnraum langfristig bezahlbar zu machen – kurzfristig ist das ein Ding der Unmöglichkeit, denn das unterliegt dem Markt, wo die Politik nicht eingreifen kann – und die Förderungsrichtlinien zu vereinfachen. Ich für meinen Teil habe vom ersten Tag an klar gesagt, dass jene, die glauben, dass mit dieser Reform die Wohnungspreise am Tag darauf sinken werden, auf dem Holzweg sind. 

Laut dem Urbanistik-Experten Peter Morello liegt der Bedarf bis 2040 bei rund 18.000 neuen Wohnungen. Ist es möglich, diese bereitzustellen?

Nein. Das glaube ich nicht. Wir wissen bereits seit einigen Jahren, dass allein in der Landeshauptstadt Bozen ein Bedarf an 6.000 bis 8.000 Wohnungen herrscht. Wenn ich nun die Forderung seitens des AFI höre, wonach die Landesregierung erst den Bedarf erheben sollte, muss ich lachen, denn die Zahlen kennen wir bereits seit Langem. Das sind alles Ausreden, um nicht tätig zu werden. Wenn wir erst Erhebungen anstellen müssen, dann würden wir noch drei Jahre auf dieses Gesetz warten. Wir wissen, dass wir überall einen Wohnungsmangel haben. Anstatt darüber zu diskutieren, ob in Bozen 4.000, 6.000 oder 8.000 Wohnungen gebraucht werden, hätte man einmal irgendwo anfangen sollen. In Bozen ist in den letzten 20 Jahren nichts passiert.

„In Bozen ist in den letzten 20 Jahren nichts passiert.“

Was ist mit den leerstehenden Tosolini-Gebäuden? Völlig untätig war man offensichtlich nicht …

Das war Spekulation – aber dabei handelt es sich nicht um Tausende von Wohnungen, die benötigt werden. Man sieht hier gut, dass das bestehende Regelwerk derartige spekulative Wohnbauprojekte nicht verhindern konnte. Eine Konventionierung hätte hier einen Leerstand verhindert und drastisch sanktioniert, das ist auch der Grund, wieso es die 100-prozentige Konventionierung geben muss. Bozen braucht darüber hinaus eine Richtungsentscheidung. Wenn ich wenig bis nichts ausweise, dann wird die vorhandene Baukubatur entsprechend den Marktgesetzen teuer. Vielleicht spekulieren manche auch damit. Man wird sich aber irgendwann einmal im Sinne einer Raumplanung entscheiden müssen, ob Bozen Richtung Süden baut oder Norden und man wird abseits von Partikularinteressen da oder dort einige Bauflächen finden müssen. Ansonsten erleben wir Stillstand und man hätte sich einige Projekte wie Universität und NOI Techpark sparen können, wenn es dann nicht den damit zusammenhängenden Wohnraum gibt.

Die letzten Grünflächen sollen verschwinden?

Ich wüsste nicht, wie man sonst den Bedarf decken will. Hart ausgedrückt: Man wird irgendwann die Frage beantworten müssen, ob ein Apfelbaum mehr wert ist als eine Arbeitskraft, die einen wichtigen Dienst verrichtet. Wie sollen wir den Dienst in den Krankenhäusern oder Seniorenwohnheimen aufrechterhalten, wenn die Wohnungen für die Pflegekräfte fehlen? Wie sollen wir der Jugend eine lebenswerte und bezahlbare Heimat bieten können?

„Man wird irgendwann die Frage beantworten müssen, ob ein Apfelbaum mehr wert ist als eine Arbeitskraft, die einen wichtigen Dienst verrichtet.“ 

Lebten früher mehrere Generationen unter einem Dach, wird heute für Singles gebaut. Für diesen Gesellschafts-Trend muss wertvoller Grund und Boden verbaut werden – wann ist genug? Wenn jeder Südtiroler seine eigene Wohnung hat und alles zubetoniert ist?

Es ist eine Realität, mit der sich die Politik auseinandersetzen muss. Tatsache ist, dass, wenn heute ein Pärchen eine Wohnung baut, man in vielen Fällen davon ausgehen muss, dass über kurz oder lang eine zweite Unterkunft gebraucht wird, weil sie sich trennen beziehungsweise scheiden lassen. Es stimmt, dass aufgrund des gesellschaftlichen Wandels mehr Wohnraum gebraucht wird. Doch wie soll man dem begegnen? Wir haben in gewisser Hinsicht ein Luxusproblem, weil auch teurer gebaut wird.

Heißt das im Grunde, dass wir eigentlich kein Problem haben?

Fakt ist, dass wir ein Wohnungsproblem haben: Wohnungen sind teuer, aber viele Leute sind trotzdem in der Lage, die Summen zu stemmen. Andererseits haben viele bereits ihre Ansprüche zurückgeschraubt und begnügen sich mit einer Etagenwohnung statt einem Reihenhaus, weil sie wissen, was es heißt, 25 Jahre lang einen Kredit zurückzahlen zu müssen. Sie wollen nur, dass in den Gemeinden etwas weitergeht. 

Was sollen oder können Gemeinden wie Corvara, Welschnofen oder Sexten tun, wo der Anteil der Zweitwohnungssitze enorm hoch ist und die Wohnungspreise entsprechend hoch?

Einer solchen Gemeinde würde ich empfehlen, dass sie Mietwohnraum schafft, indem sie beispielsweise Modelle wie den gemeinnützigen Wohnbau oder Wohnen mit Preisbindung vorantreibt. Bei Letzterem hat das Wobi das Vorkaufsrecht für 30 Prozent der Wohnungen, wobei die Gemeinde den Prozentsatz erhöhen kann, wenn Bedarf an Mittelstandswohnungen herrscht. 

Im Juni soll die Wohnreform im Landtag behandelt werden. Was erwarten Sie sich? 

Ich erwarte mir eine spannende Diskussion und werde mit Interesse verfolgen, wie sich die Oppositionsparteien verhalten, die viele Vorschläge in den vergangenen Jahren gebracht haben, die jetzt in diese Reform eingeflossen sind. Im II. Gesetzgebungsaussschuss erwarte ich mir auch noch einige Änderungen. 

Inwiefern? 

Siehe Stadel-Paragraph, den man nicht weiter kommentieren muss. 

… und bei dem die Urheberschaft bzw. Bauern-Lobby eindeutig erkennbar ist?

Das ist ein reines parteiinternes Thema, das die SVP unter sich ausmachen muss. Mit mir hat das im Grunde nichts zu tun und entspricht nicht meinen Vorstellungen. Dass man im Bestand innerhalb der Siedlungsgrenzen flexibel sein soll, ja, aber nicht durch die Hintertür wieder den Stadelparagraph einführen. Das war nicht abgesprochen.

Sie sind Teil der Regierung – wie beurteilen Sie solche Vorgänge?

Einige glauben, dass sie das Ohr ganz nahe bei den Menschen haben. Meiner Meinung nach haben sie aber nicht verstanden, dass genau solche Vorgänge die Menschen vor den Kopf stoßen und sie deshalb nicht nur der SVP den Rücken kehren, sondern auch dem Land.