Nelle ultime ore si è tornati a parlare dell’area di Bolzano Sud oltre via Einstein, terra di nessuno ormai da anni. A causa dell’incendio (doloso) di una roulotte in cui viveva una famiglia rumena la città ha nuovamente aperto gli occhi su quello che molti hanno visto esclusivamente come come un esempio di degrado permanente, causato dagli insediamenti abusivi. Ma quali sono i motivi reali per cui oltre via Einstein, nei pressi dell’aeroporto, esiste un’ampia zona dotata di infrastrutture primarie (strade, marciapiedi, ciclabili, illuminazione, sistema fognario) ma ancora quasi completamente non edificata?

E’ presto detto: quella indicata di fatto è l’unica (e ultima) area di espansione identificata a suo tempo a Bolzano e strutturalmente predisposta 5 o 6 anni fa per l’insediamento di nuove attività produttive. Solo che le aziende desiderose di installarvisi hanno dovuto presto fare i conti con un insieme di problemi. Innanzitutto la crisi, che ha frenato anche in Alto Adige una spinta allo sviluppo che precedentemente sembrava praticamente inarrestabile. Ma la crisi in sé non sarebbe stata così determinante se la zona d’espansione non avesse dovuto fare i conti anche con l’onda lunga della speculazione sui terreni e sull’incapacità manifestata da parte della mano pubblica di gestire il cambiamento legato alla fine dell’epoca delle vacche grasse. 
A spiegare la situazione è Claudio Corrarati, presidente di CNA, una delle due associazioni di rappresentanza degli artigiani che già da tempo avrebbero dovuto insediarsi nella zona ma che sono state bloccate dallo stato delle cose. 
“Nella zona noi associazioni di categoria siamo risultate assegnatarie di alcune aree come da piano urbanistico, insieme ad altri privati” ricorda Corrarati, mettendo subito il dito nella piaga. 

“Quando è partita l’operazione legata a via Einstein evidentemente i proprietari originari dei terreni hanno sopravvalutato le potenzialità di sviluppo della zona. Si sono messe in moto una serie di speculazioni ed in definiva è successo che i terreni (con costi d’urbanizzazione) sono schizzati a circa 450/470 euro al metro quadro, cifre poi rivelatesi proibitive per le aziende”. 

In sostanza il costo molto alto dei terreni è stato in grado di mettere in ginocchio sia le ditte più grandi, originariamente intenzionate a costruire individualmente i loro capannoni, che i consorzi appunto promossi dagli artigiani di CNA ed APA, composti gruppi di ditte più piccole del terziario. Ma la politica - chiederete - non ha fatto nulla per cercare di sostenere le aziende in questa fase? Corrarati scuote la testa: “mentre da una parte le aziende più grandi non erano più in grado di sostenere le spese per l’acquisto dei terreni e l’edificazione, anche i consorzi sono andati in crisi perché si sono trovata da un mese all’altro senza il minimo indispensabile di soci”. E la Provincia, che originariamente aveva coordinato l’operazione sostenendo attraverso contributi ed agevolazioni non è stata in grado di trovare nuovi strumenti per affrontare il problema. “Non solo - afferma Corrarati - alla fine i vincoli posti dalla Provincia per poter ottenere contributi ed agevolazioni hanno contribuito ad aggravare il problema, per questo abbiamo chiesto che venissero allentati”. 
Ma in che modo l’allentamento dei vincoli potrebbe venire incontro alle esigenze delle aziende che intendono coronare il loro sono di insediarsi a Bolzano Sud? E’ ancora Corrarati a rispondere.

“Abbiamo chiesto alla Provincia che le aziende insediate oltre via Einstein avessero la possibilità in futuro di affittare gli immobili realizzati, anche sono in parte. Le aziende ottengono credito dalle banche a fronte dell’impegno a ‘capitalizzare’ comprando i loro muri. Ma poi se le aziende non ce la fanno a pagare i muri entro i tempi previsti allora si mettono in grande difficoltà con le stesse banche. Per questo per loro diventa importante la possibilità di cedere eventualmente in affitto a terzi parte dei loro spazi. Un altro aiuto potrebbe venire anche dalla possibilità di vendere, in caso di crisi, parte degli spazi entro un numero ragionevole di anni senza incorrere per questo in sanzioni o penali.”

Una contraddizione dietro l’altra 

Quella del ‘deserto’ di oltre via Einstein è segno di una situazione paradossale. Il programmato sviluppo urbanistico della ex zona industriale (ora zona produttiva e dei servizi) è bloccato, ma nell’intera zona industriale sono numerosi ancor oggi i capannoni vuoti dopo le edificazioni realizzate nell’epoca della cosiddetta Tremonti. E il paradosso non si ferma qui. Già a suo tempo avevamo segnalato su Salto la denuncia di CNA in merito al fatto che, a fronte di zone non edificate ma fornite di infrastrutture, esistono ancora oggi in zona industriale rioni con aziende operative ma ancora prive di servizi primari. “Paradigmatico è il caso del Consorzio 10 di fronte alle Acciaierie ed adiacente all’ex pista Iveco, solo 3 settimane fa dopo 5 anni di attesa lì è stata realizzata la strada d’accesso anche se solo a senso unico perché avevano pochi soldi”, ricorda Corrarati. 

Il trend europeo: aziende sempre più in affitto 

Per il presidente di CNA oggi la Provincia di Bolzano sconta un approccio datato per quanto riguarda le scelte prevalenti delle aziende rispetto alle loro modalità d’insediamento nei territori. 

“Oggi come oggi in Europa la tendenza è quella di non andare più ad acquistare beni strumentali come i capannoni. Insomma: si va molto di più in affitto e così dovremmo fare anche noi. Questo è tanto più importante se pensiamo di voler attrarre sul nostro territorio anche aziende che vengono dall’estero. Noi avremmo trovato dei grandissimi gruppi interessati ad insediarsi nella zona di via Einstein, ma i vincoli non consentivano di farlo. Il mercato sta cambiando e noi non possiamo non cambiare assieme a lui. I terreni e gli spazi da noi in futuro dovranno essere per forza disponibili più meno alle condizioni dei territori a noi limitrofi.” 

E in merito alla proliferazione di insediamenti abusivi di nomadi nella zona di via Einstein, Claudio Corrarati cosa ne pensa?
“Recintare tutte le aree non si può ed è quindi logico che chi è itinerante nel mondo trovi in questi luoghi uno spazio per stanziarsi” dice il presidente degli artigiani di CNA.