Egregio Presidente,
se il seguente testo avesse un titolo sarebbe

NO ad una „Riforma Abitare“ contro le città e a favore dei paesi, dei ricchi e delle banche, con il denaro pubblico.

Complice la pausa estiva ci si può prendere il tempo di leggere con calma la nuova legge 6 del 17.06.2025, detta „Riforma Abitare“ confrontandola passo dopo passo con il precedente ordinamento dell‘edilizia, ovvero la legge 13 del 1998 aggiornata. Una lettura molto complessa e non senza sorprese, purtroppo quasi tutte molto brutte, almeno per Bolzano e i grandi centri.

Nel 1999 fu soppresso il contributo provinciale sui mutui; in pratica negli anni ’80, anni in cui gli interessi bancari oscillavano tra il 16-19% e anche oltre, la Provincia si fece carico per tutta la durata del mutuo contratto dal cittadino richiedente, degli interessi che eccedevano la quota del 3%. Di fatto il cosiddetto “contributo interessi” impegnava e congelava il bilancio provinciale per 20 anni (la durata media di un mutuo), era onerosissimo e gravava sulle spese correnti del bilancio. A quei tempi il richiedente doveva contrarre il mutuo con il solo Credito Fondiario, di cui la Provincia aveva comprato le obbligazioni per capitalizzare la banca con un sostanziale sistema di controllo sull’erogazione del credito. Le ultime rate di quella pesante eredità si sono esaurite solo circa 7-8 anni fa.

Con la nuova Riforma Abitare cosa succede?

Con l'art. 52 bis il „contributo interessi“ (chiamato ora “Vantaggio”) viene ripristinato, ma aperto a tutti gli istituti bancari (previa un’annunciata „convenzione tipo“ che emanerà la Provincia) e riservato esclusivamente all’acquisto e alla nuova costruzione di alloggi e non al risanamento. In poche parole, il cittadino richiedente si recherà in una qualsiasi banca per chiedere un mutuo (di al minimo di 10 anni e al massimo di 30) avendo la garanzia di pagare una percentuale fissa di interessi; il resto se lo accollerà la Provincia.

Risultato? Questo sistema senza controllo sui tassi di interesse spingerà i mutui verso l’alto per tutti (anche per chi non ha diritto al nuovo contributo interessi) aumentando il costo del denaro a vantaggio esclusivo delle banche e alle spalle del bilancio della Provincia, quindi di tutta la comunità. Per confondere le acque il „contributo interessi“ (in tedesco “Zinsenbeitrag”) non si chiama più così ma con la più rassicurante definizione di „vantaggio“; ma è la stessa cosa, cioè il contributo messo in pensione causa onerosità nel 1999.

Già nel 2015 venne introdotto il mutuo “Risparmio casa” che forniva alle banche convenzionate il denaro del bilancio provinciale da erogare al cittadino che disponeva di un fondo pensione integrativo al costo iniziale dell’1,5% di interessi; la percentuale viene ora ridotta ulteriormente portandola allo 0,7% grazie all’ultima delibera di Giunta Provinciale che ne ampia anche l’accesso. Gli interessi che il cittadino paga costituiscono il compenso all’Istituto di Credito per la gestione di tale denaro.

Attenzione! Questi i due sopracitati contributi, stante il testo attuale sono erogati a prescindere da „reddito e patrimonio“, dal raggiungimento di un punteggio minimo, così come non è più necessario un fondamentale “requisito generale” per ottenere le agevolazioni edilizie, ovvero la preclusione all’accesso al vantaggio se si è ceduto un’abitazione adeguata al proprio fabbisogno. Altro aspetto rilevante è che questi vantaggi sono cumulabili. Mai era successo che i contributi fossero cumulabili, mai era successo che i contributi fossero estesi a persone non in possesso dei requisiti generali (Art.45 della L.p. nr. 13/98).

Si segnala questa „anomalia“ in attesa che venga approvata la delibera di Giunta che regolamenterà l’art. 52 bis. Infatti i testi attuativi della legge sono stati tutti trasferiti dai regolamenti di attuazione (che passavano in Consiglio provinciale) a delibere di competenza esclusiva della Giunta, che approverà a suo piacimento e senza alcun controllo.

Seconda questione, forse la più inquietante. Nella Riforma Abitare all‘art. 4 si definisce quale sia l’abitazione finanziabile. Si ricorda all‘uopo che con norme precedenti era finanziabile una abitazione con un limite massimo di superficie utile di 110 mq oppure di 160 mq netti per le abitazione “economiche”in caso di recupero. Ora si parla semplicemente di „categorie catastali“, dalla A2 alla A7 compresa.

Si dà il caso che la categorie A7 identifica „ville e villini“ e non si specifica nessuna limitazione di cubatura o superficie. Ovviamente questo agevola le nuove costruzioni, ovviamente dei paesi di valle, alla faccia del decantato „risparmio di suolo“ che a quanto pare vale solo per Bolzano costretta a una densità nella sua parte insediata da metropoli del sud-est asiatico. Tuttalpiù a Bolzano ne potrà godere chi già ha una villa, magari in verde agricolo ovviamente.

Se davvero si voleva incentivare il recupero e l’acquisto ed evitare il decantato consumo di suolo bastava eliminare del tutto ogni forma di agevolazione edilizia alla nuova costruzione, già in fondo “finanziata“ con l’assegnazione del terreno agevolato da parte del Comune (per chi ne beneficia infatti il costo del terreno è ridotto alla metà), magari con l’esclusione dei 20 comuni ad alta tensione abitativa. Fantasia? Se lo è, si spieghi il perché.

La foglia di fico è il vincolo sociale, ovvero il fatto che – scaduti i 30 anni di vincolo per i terreni agevolati e i 20 per chi ha ottenuto le agevolazioni edilizie – gli alloggi continueranno a sottostare al vincolo urbanistico di riserva per i residenti in provincia. Un piccolo provvedimento facilmente aggirabile.

Ma il peggio arriva con l‘art. 4 comma 6 (che modifica l‘art. 40 della legge precedente). Con esso si consente di ampliare una cubatura esistente fino a 495 mc (praticamente una villa di oltre 150 mq) facendo ricadere l‘intervento sotto la voce „Recupero“, udite udite, anche attraverso „un cambio di destinazione d‘uso“. In poche parole chi ha un fabbricato di anche soli 20mq con diversa destinazione da quella residenziale e lo trasforma in una villa ottiene il contributo pubblico. Ovviamente anche questo potrà avvenire quasi completamente a favore di chi abita nei paesi e non mai dei residenti nelle città che abitano nei condomini. Altro che recupero, qui si tratta di agevolare la privata speculazione di nuove cubature con i soldi pubblici.

Chi ha un fabbricato di anche soli 20mq con diversa destinazione da quella residenziale e lo trasforma in una villa ottiene il contributo pubblico.

Non è finita. L‘art. 4 comma 10 che modifica il precedente art. 47 – sempre fingendo di agevolare il recupero – abbassa i requisiti per accedere ai contributi pubblici per le nuove costruzioni. Se un tempo servivano 25 punti per le nuove costruzioni (poi già abbassati a 23) e 20 per gli acquisti di alloggi esistenti, adesso nuove costruzioni e acquisti sono garantiti entrambi con soli 20 punti. I terreni agevolati hanno bisogno di 16 punti (11 si ottengono semplicemente con il requisito della residenza). In sintesi: ville e villini ovunque (nei paesi) mantenendo al contrario i requisiti precedenti per gli acquisti (cioè per chi abita in città) e quindi le difficoltà ad accedere ad un alloggio.

Ma non è finita. L’art. 5 comma 8 è gravissimo. Afferma in pratica che non sono agevolabili acquisti o nuove costruzioni (mentre i pseudo „recuperi“ di cui sopra lo sono) di alloggi che superino di 14 volte il limite di 35.000 euro (ammontare del teorico contributo) per i singoli e di 13 per le famiglie con limite di 52.000 per una coppia + 8.000 euro per figlio. In poche parole a Bolzano non si potranno più concedere agevolazioni per l’acquisto perché i prezzi sono quasi tutti più alti del limite fissato. Es: 35.000 x 14 = 490.000 €, quindi a Bolzano i cittadini che voglio acquistare un alloggio, avendo i requisiti per il contributo provinciale, devono accontentarsi di un alloggio più piccolo o da ristruttare per stare entro il parametro altrimenti non ricevono niente.

In poche parole la Riforma Abitare dice sì alla nuova costruzione di ville senza limite di superficie e con addirittura due agevolazioni. Per il resto è previsto poco o niente.

Mi meraviglio inoltre Sig. Presidente, come all’art. 7 comma 1, che sostituisce interamente l’art. 65 comma 1 della legge provinciale 13/98, sia sparita la revoca dell’agevolazione edilizia qualora il richiedente abbia ottenuto l’agevolazione in base a dichiarazioni non veritiere. Fare dichiarazioni non veritiere per ottenere un vantaggio non è solo perseguibile penalmente ma rappresenta anche una sconfitta morale per i cittadini onesti.

Sì segnala infine che il testo di legge base aggiornato con la Riforma Abitare (la nuova legge 6 del 17.06.2025) è pieno di mancati aggiornamenti, che ci si augura siano solo errori, dimenticanze o aggiornamenti parziali in via di completamento. Alcuni esempi: Art. 57; il testo non è stato ancora sostituito con quanto previsto dalla Riforma Abitare dall‘art. 5 comma 5. Art. 59; dopo il comma 3 si dovrebbe inserire un comma 4 che invece non esiste Art. 61; il comma 3 eliminato non é stato sostituito con quanto previsto dall‘art. 10 comma 15. Art. 62; nei commi 6 e 7 non c’è il nuovo testo. Art. 62-ter è stato aggiornato il titolo ma nel comma 5 permane il vecchio testo e non quanto previsto dall‘art. 6 comma 12.

L‘auspicio, Signor Presidente, è che gli sbilanciamenti territoriali tutti a sfavore dei residenti nei centri urbani, il cumulo di privilegi di chi si può permettere abitazioni in villa a partire da cubature non residenziali, gli evidenti vantaggi a favore esclusivo degli istituti bancari, ecc. siano frutto di sviste non intenzionali e che le delibere di Giunta attuative correggano almeno le ingiustizie più macroscopiche.

Cordialmente

Per il Partito Democratico

Sandro Repetto - Consigliere provinciale
Stefano Fattor - Capogruppo comune di Bolzano
Juri Andriollo - Vicesegretario

Bolzano, agosto 2025