Die hohen Wohnungs- und Mietpreise sowie die Wohnungsnot sind kein spezifisches Problem Südtirols, aber es gibt mehrere markante Faktoren, die dieses Phänomen begünstigt haben. Im vergangenen Herbst präsentierte die Abteilung Wirtschaftsforschung der Handelskammer (WIFO) eine umfassende Analyse des Wohnsektors, die sowohl den Erwerb von Eigentum, die Mietpreise als auch die Kurzzeitvermietung unter die Lupe genommen hat. Georg Lun, Direktor des WIFO, erklärt: „Wir haben untersucht, warum die Nachfrage nach Wohnungen in Südtirol so hoch ist, wie sich das Angebot entwickelt hat und welche Preissteigerungen zu beobachten sind. Außerdem haben wir uns die Gemeinden angeschaut, die laut Gesetz als von Wohnungsnot betroffen gelten.“

Ein weiteres zentrales Thema ist der Tourismus, insbesondere in den Dolomiten und rund um Meran. Tourismusdestinationen wie Corvara, Wolkenstein, Sexten oder Hafling verzeichnen hohe Übernachtungszahlen und beeinflussen sowohl die Arbeits- als auch die Wohnsituation. Dies führt zu einem Anstieg von Zweitwohnungen und der Notwendigkeit, Unterkünfte für Mitarbeiter im Gastgewerbe bereitzustellen. „Die Bautätigkeit zeigt, dass jährlich eine konstante Zahl an Wohnungen gebaut wird“, erklärt Lun. Besonders in den Städten Bozen, Meran, Bruneck und Brixen sowie in den Speckgürtel-Gemeinden und Tourismusdestinationen finden sich die meisten Neubauten. „Die Statistik zeigt jedoch auch, dass die Zahl der Wohnungen die Anzahl der Haushalte übersteigt. Wir haben also genügend Wohnungen gebaut, aber nicht alle dienen als Erstwohnungen“, so Lun. Laut den GIS-Steuerklassen werden 59 Prozent der Wohnungen als Hauptwohnsitz genutzt, 10 Prozent sind vermietet, weitere 10 Prozent sind Zweitwohnungen und 7 Prozent werden für touristische Zwecke genutzt. Die restlichen Wohnungen werden für andere Zwecke oder als unentgeltliche Nutzung zur Verfügung gestellt. Etwa ein Viertel der Wohnungen steht somit nicht der einheimischen Bevölkerung zur Verfügung.

Ein markanter Trend zeigt sich auch in der Entwicklung der Zweitwohnungen: In den touristischen Hotspots wie Sexten, Innichen, dem Burggrafenamt und den Dolomiten liegt der Anteil der Zweitwohnsitze teilweise bei über 50 Prozent. 2018 gab es noch etwa 3.000 Airbnb-Anbieter, 2022 waren es bereits fast 9.000, was einem Anstieg von 181 Prozent innerhalb von fünf Jahren entspricht. In den betroffenen Gemeinden stiegen auch die Preise für Kauf und Miete stark an, mit St. Ulrich als Spitzenreiter, wo der Quadratmeterpreis rund 6.500 Euro beträgt und der Mietpreis bei über 20 Euro pro Quadratmeter liegt. Zum Vergleich: In Meran liegen die Preise bei 3.500 Euro pro Quadratmeter (Kauf) und etwa 14 Euro pro Quadratmeter (Miete).

Im Rahmen der Analyse wurden 21 Gemeinden identifiziert, die als besonders von Wohnungsnot betroffen gelten, da dort der Mietpreis 20 Prozent über dem Landesdurchschnitt liegt. Diese Gemeinden setzen sich aus den größeren Städten, deren Nachbargemeinden und touristischen Destinationen zusammen, und lassen sich in zwei Gruppen einteilen: touristische Gemeinden und zentrale Gemeinden. In diesen 21 Gemeinden lebt mehr als die Hälfte der Südtiroler Bevölkerung, wobei hier das Bevölkerungswachstum am geringsten ist. In Sexten ist sogar ein Rückgang zu verzeichnen, obwohl dort viele neue Wohnungen gebaut wurden. Diese neuen Wohnungen wurden jedoch hauptsächlich für den Tourismus geschaffen, während die einheimische Bevölkerung, wie beispielsweise in St. Ulrich zunehmend in benachbarte Gebirgsgemeinden wie Lajen zieht, weil die Preise nicht mehr tragbar sind. In Corvara liegt der Anteil der Zweitwohnungen inzwischen bei rund 73 Prozent, während der Anteil der Erstwohnungen nur etwa 27 Prozent beträgt.

„Im Rahmen unserer Studie haben wir auch untersucht, wo noch Potenzial für neue Bauprojekte vorhanden ist, und sind dabei auf ehemalige Kasernengelände und das Bahnhofsgelände in Bozen gestoßen“, so Lun. Das Bozner Bahnhofsgelände umfasst etwa 35 Hektar, die verschiedenen Kasernengelände in Bozen, Eppan, Meran, Brixen und Schlanders insgesamt rund 44 Hektar. In Eppan etwa sollen in der ehemaligen Mercanti-Kaserne rund 150 Wohnungen entstehen. Dabei muss jedoch auch die Frage der Arbeitsplätze berücksichtigt werden, da sonst Pendlerverkehr entstehen könnte, ebenso wie die Notwendigkeit, die Infrastruktur zu erweitern, etwa durch Kindergartenplätze und Schulgebäude.