La Riforma dell’Abitare nasconde misure per favorire le “solite” lobby economiche? La relazione di minoranza preparata dai Verdi sulla legge che dovrebbe avere come obiettivo l’inserimento sul mercato alloggi a prezzo calmierato, evidenzia diverse criticità. “Problematici sono in particolare i nuovi diritti di costruire in aree naturali e agricole, che potrebbero portare a un aumento dell'attività edilizia in queste zone, indebolendo la tutela del paesaggio. Parliamo del ritorno dell'articolo sui fienili che si credeva ormai superato, delle casette in giardino che improvvisamente diventano ville, della protezione della natura e dell'ambiente sacrificata ad altri interessi”, sostiene la consigliera Madeleine Rohrer.

“La Giunta provinciale  dice l’esponente dei Verdi- composta dalla SVP e da partiti di destra, ha inserito nella nuova legge sull’edilizia abitativa un gran numero di passaggi che non hanno nulla a che fare con l'edilizia abitativa. Il testo attuale contiene tutta una serie di articoli come le disposizioni sulle stazioni di servizio, le strutture per il tempo libero, le attività edilizie in zone sciistiche, le disposizioni sui concorsi di progettazione per zone miste e produttive ecc. Particolarmente problematici, tuttavia, sono i diritti di costruire recentemente introdotti in aree naturali e agricole, che porteranno a un massiccio aumento dell'attività edilizia in queste aree, sottoposte a divieto di costruzione. L'indebolimento della tutela del paesaggio e dell'ambiente è quindi il filo conduttore di questi articoli”. 

Un esempio: con quello che appare a prima vista un innocuo articolo. Il n 29, la Giunta sta mettendo mano alle procedure per il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica. Questa è necessaria per progetti complessi e delicati come le vie di accesso alle malghe, la costruzione di piste da sci o impianti d’innevamento, bacini artificiali, interventi in speciali aree protette come parchi naturali o biotopi, drenaggio o bonifica di aree alpine o conversione di prati e pascoli alberati. Attualmente, per la concessione o il rifiuto non c’è scadenza. La riforma prevede ora l'introduzione di un termine di 60 giorni, scaduto il quale la decisione dovrebbe spettare al Comune. Per Rohrer “bisogna essere proprio in malafede per pensare che progetti come questi possano essere valutati in soli due mesi, durante le vacanze estive o nel periodo fra Natale e il nuovo anno? Comunque, in futuro la Giunta provinciale potrebbe semplicemente lavarsi le mani di questi grandi e discutibili progetti e passare nuovamente la palla al Comune”

Il giorno prima  di una seduta, ai membri della commissione legislativa è stato inviato un emendamento SVP tendente a sopprimere, all'articolo 23, il riferimento al Piano clima. In questo articolo, l'obbligo che tutte le nuove abitazioni possano essere occupate solo più da residenti è giustificato, tra l'altro, dal fatto “che solo una esigua parte del territorio provinciale è adatto all’insediamento permanente, nonché per ridurre il consumo netto di nuovo suolo in attuazione del Piano Clima Alto Adige 2040”. “Questo piccolo riferimento al Piano clima era già troppo per consigliere e consiglieri della SVP. In quella stessa seduta, tutti e quattro i/le componenti della SVP hanno naturalmente votato a favore della soppressione del riferimento alla protezione del clima, come se l’obiettivo di neutralità climatica per l'Alto Adige entro il 2040 o il Consiglio dei cittadini per il clima non fossero mai esistiti”.

Secondo gli ambientalisti l'articolo 15 della riforma è particolarmente problematico. Il testo modifica la legge “Territorio e paesaggio” all'articolo 17, che ora porta il titolo “quasi ridicolo”, per i Verdi, di "Principio del contenimento del consumo di suolo". La misura sarebbe “l'ultima di una serie di modifiche di legge e di iniziative tendenti a minare completamente, e a portare all'assurdo, il principio del divieto di costruzione nelle aree naturali e agricole previsto dall'articolo 17, comma 4. Con le nuove norme l'attività edilizia in queste aree aumenterà moltissimo. Tutte queste norme rispondono alle richieste di uno stesso, influente gruppo d’interesse.  In particolare le Volumetrie interrate in aree naturali e agricole non sono più considerati superficie utile e ciò significa che in futuro le baite potranno avere un numero illimitato di piani interrati, senza dover considerare tali locali nel calcolo della massima superficie utile negli edifici di una malga. “Per i Verdi ora i nuovi piani interrati saranno probabilmente utilizzati per locali caldaia, aree benessere, servizi igienici o garage per il fuoristrada che porta al rifugio”.

Un altro articolo (Il 15) posticipa la data limite, da sempre vigente, per l'ampliamento di edifici destinati ad abitazioni nel verde agricolo dal 24 ottobre 1973 al 1° ottobre 1997. In precedenza, affinché un edificio destinato ad abitazione potesse essere ampliato a 1.000 m³, doveva aver avuto un volume di almeno 300 m³ nel verde agricolo dal 1973; ora invece la data di riferimento è il 1997. Va da sé che nei circa 25 anni tra il 24 ottobre 1973 e il 1° ottobre 1997, nel verde agricolo sono stati realizzati molti nuovi edifici: ad esempio suddividendo la cubatura di edifici demoliti in più edifici nuovi, trasferendo degli edifici o sfruttando le possibilità di ampliamento realizzando edifici separati. Tutti queste costruzioni possono ora essere ampliate fino a 1.000 m³”. Sempre lo stesso articolo introduce inoltre un diritto di costruire del tutto nuovo per gli edifici la cui attuale cubatura non raggiunge i 300 m³. Anche questi edifici – di almeno 200 m³ – possono ora essere più che raddoppiati ai sensi della norma approvata in commissione legislativa. Le ex "casette in giardino" possono essere trasformate “in nuove abitazioni signorili” di 500 m³, che ai sensi del già citato articolo 17, comma 4, della legge provinciale “Territorio e paesaggio” si possono ulteriormente ampliare con volumetrie interrate estremamente generose. “Anche questo comma sembra riguardare non tanto la creazione di spazi abitativi per residenti, quanto piuttosto la possibilità di ampliare la cubatura a vantaggio di un numero limitato di persone. Vengono infranti dei tabù, spostando finestre temporali e consentendo di raddoppiare piccoli edifici. Tutto ciò dimostra ancora una volta che la SVP non dà priorità a un uso attento del territorio, contrariamente a quanto spesso sostiene”.

Ma non è finita. Torna la cosiddetta Stadelgesetzt, l'articolo sui fienili. “L'articolo 21 della riforma mostra chiaramente la forza senza precedenti di alcune lobby in Alto Adige, proprio perché in questa materia la Giunta provinciale è divisa al suo interno. L'articolo sui fienili non era incluso nel disegno di legge della Giunta, ed è stato introdotto solo attraverso un emendamento presentato dall’SVP in commissione”. 

La"legge sui fienili" nel 2018 era stata consapevolmente abolita. L'articolo approvato dalla maggioranza della commissione legislativa “non è un rilancio, ma un peggioramento della disposizione precedente. Così si estendono i privilegi di un gruppo utilizzando l'argomento della carenza di abitazioni. In Alto Adige nessun altro gode di privilegi (nella pianificazione territoriale) che si traducono in vantaggi economici. Il nuovo articolo è ancora peggiore di quello precedentemente abolito”. Anche qui la data di riferimento per la cubatura esistente viene spostata dal 24 ottobre 1973 al 1° ottobre 1997. Ciò significa che un gran numero di edifici agricoli di ogni tipo (fienili, stalle, segherie, mulini ecc.) presenti nel verde agricolo e non più utilizzati a fini agricoli può, indipendentemente dall’ubicazione, essere trasformato in abitazioni, nella sede originaria o anche spostando la volumetria avvicinandola agli insediamenti. “Alcuni contadini diventeranno quindi speculatori immobiliari, e aumenterà la pressione sui proprietari in favore di questo tipo di valorizzazione a scapito dell'attività agricola”. Se il Consiglio provinciale adotterà l'articolo approvato dalla commissione legislativa in questa forma o in una forma simile, tutti questi edifici potranno essere convertiti in abitazioni fino a un massimo di 2.000 m³. Non solo. Oltre agli edifici agricoli, anche gli edifici delle imprese artigiane possono ora beneficiare del cambio di destinazione d’uso. Inoltre, la cubatura in eccesso può essere conservata se si dimostra che è ancora necessaria alla conduzione dell’azienda. La relativa autorizzazione viene rilasciata dalla commissione edilizia comunale e dalla Giunta comunale. 

In conclusione per Rohrer “le risposte fornite dalla tanto pubblicizzata Riforma dell’edilizia abitativa 2025 non sono all’altezza delle reali dimensioni del problema della carenza di abitazioni. Il disegno di legge è un'ulteriore rielaborazione della legge “Territorio e paesaggio”, con la quale, su pressione di certi gruppi d’interesse, vengono concessi a pioggia diritti di costruire che però non contribuiscono affatto a risolvere la carenza di alloggi: ad esempio l'utilizzo a qualsiasi scopo di cubatura interrata nelle baite, o l'espansione delle "casette in giardino” nel verde agricolo. Se analizzato da vicino, il tanto annunciato obbligo di convenzionamento si rivela pieno di buchi come un formaggio Gruviera. Invece di rafforzare il settore pubblico affinché possa mettere a disposizione più abitazioni e di sostenere il mercato degli affitti, il disegno di legge tende a garantire che, come in passato, questo ambito continui a essere regolato dal mercato. La montagna ha davvero partorito un topolino".