Il nuovo „Piano Casa“ del Governo Meloni, in fase di definizione per il 2026, mira a recuperare 100.000 alloggi a prezzi calmierati (social housing) per rispondere all’emergenza abitativa, con un focus su giovani coppie e lavoratori. Il piano prevede il coinvolgimento di capitali pubblici e privati, con un primo stanziamento di 950 milioni per il recupero di 60.000 alloggi. Un’iniziativa lodevole, ma in Italia le abitazioni non occupate (case sfitte, seconde case inutilizzate o „dormienti“) sono molto di più. Stime recenti che indicano 9,5 milioni di abitazioni inutilizzate, pari a oltre il 25% del totale delle proprietà. Secondo il rapporto Today abitazioni dell’ISTAT nel 2021 figurano 9.581.772 abitazioni senza un occupante fisso, su un totale di 35.272.829 abitazioni. Non sono case vecchissime: il 54% delle abitazioni non occupate è costruito fra il 1961 e 2000. Il più recente rapporto Federproprietà CENSIS (fine 2025) ha evidenziato 8,5 milioni di case inutilizzate, suddivise in

• 5,8 mio. di abitazioni non primarie (seconde case usate sporadicamente o sfitte)
• 1,4 mio. di case senza allacciamento alle reti (energia/acqua) e di fatto abbandonate
• 1,3 mio. di case con utilizzo indefinito e non presenti nelle dichiarazioni dei redditi.

A fronte di circa 35 milioni di abitazioni totali quindi solo 25,7 milioni risultano occupate da residenti stabili. Quali sono le cause per questo fenomeno? Sono varie e distinte:

• Non vengono date in affitto perché i proprietari temono problemi con gli inquilini.
• Hanno bisogno di ristrutturazione.
• Ubicazione in una zona o località non attrattiva.
• Servono come seconde case per la vacanza.

Parte degli alloggi vuoti è riconducibile alle seconde case, ma anche a immobili fatiscenti. Non a caso la quota più alta di case non occupate stabilmente si trova nei comuni più turistici del Trentino-Alto Adige e della Valle d’Aosta, mentre la Calabria, il Molise e l’Abruzzo presentano i tassi di inutilizzo più elevato, dovuto soprattutto all’abbandono definitivo, alla necessità di ristrutturazione o all’ubicazione poco attrattiva e periferica. Inoltre, le statistiche spesso non distinguono fra uso sporadico e reale abbandono. In Alto Adige stime realistiche del numero delle seconde case turistiche arrivano però solo al 14-15.000 unità (ASTAT).

L’Italia con il tal tasso di case vuote (25-27%) si discosta notevolmente dalla realtà di altri grandi paesi dell’UE, come la Francia (7,8%), e la Germania (4,4%), evidenziando una forte anomalia legata alla frammentazione della proprietà e della paura della morosità negli affitti.

Questo fenomeno è accompagnato da un’altra anomalia del mercato immobiliare italiano: appena il 13,1% delle abitazioni è in affitto, contro il 33,3% in Francia e il 53,4% in Germania. Dall’altra parte l’Italia vanta la più alta quota di abitazioni in proprietà (55,4%) ed una percentuale molto ridotta di edilizia sociale (2,6%) le assegnazioni annuali in tutta l’Italia con 16.000 sono molto basse. Nel settore privato è troppo ridotta l’offerta di abitazioni in affitto di fronte ad una domanda crescente da parte di famiglie monoreddito (per esempio di immigrati), anziani soli in appartamenti troppo grandi e giovani adulti.

Un fenomeno molto complesso da determinare e quantificare, ma in presenza di un’emergenza abitativa in tantissimi centri urbani la presenza di milioni di abitazioni vuote ma abitabili rappresenta non solo uno spreco di risorse, ma anche un problema sia sociale sia ecologico. Ecologico perché si continua ad investire in edifici nuovi in presenza di un alto patrimonio abitativo sfitto nello stesso territorio o perfino nello stesso comune, consumando un’enormità di risorse, suolo, materiali ed energia. Non si effettuano i necessari interventi di ristrutturazione in mancanza della capacità finanziaria o disponibilità die proprietari e si sassiste ad una situazione abitativa precaria di tante famiglie e persone in carca di casa in affitto a prezzi abbordabili. Il nuovo Piano casa, quindi, dovrà essere solo l’inizio per recuperare il patrimonio edilizio in Italia.