Se vuoi scoprire qualcosa, e in particolare qualcosa di losco, la regola è “follow the money” – segui i soldi. Follow the money è anche il nome della piattaforma olandese di giornalismo investigativo indipendente, partner del progetto Cities for Rent: Investigating Corporate Landlords Across Europe

Chi investe nel settore immobiliare in Europa? Da dove vengono i soldi? Sfidando la mancanza di trasparenza dei corporate landlords e la difficoltà di reperire dati, un team di 25 giornaliste e giornalisti da sedici paesi ha cercato di mettere insieme i pezzi di un puzzle che riguarda la vita di milioni di persone.

Il progetto

Cities for Rent è un progetto collaborativo coordinato da Arena for Journalism in Europe, un’organizzazione no profit con sede ad Amsterdam che supporta il cross-border journalism, dove i confini attraversati sono quelli geografici ma anche quelli tra gli ambiti di interesse, tessendo collaborazioni con il mondo scientifico, accademico o con la società civile. Lanciato nel settembre 2020, quando la prima ondata di covid e i lockdown generalizzati hanno dato al tema della casa una nuova centralità, il progetto si è sviluppato per più di sette mesi, vincendo lo European Press Prize nel 2022. Cities for Rent ha ricevuto anche una menzione d’onore al IJ4EU Impact Award 2022, ed è stato nominato al  Sigma Awards per il data journalism.

L’obiettivo è quello di indagare gli investimenti immobiliari che hanno investito l’Europa negli ultimi anni, in particolar modo quelli provenienti da grandi fondi. L’aumento della richiesta di case in affitto ha contribuito a rendere l’investimento nel mercato immobiliare molto attraente, facendolo aumentare di più del 700% dal 2009 – anno della crisi –  al 2020, secondo i dati di Real Capital Analytics. Da essere un bene sociale, la casa è passata a essere una merce come un’altra.

Ma da dove vengono tutti questi soldi? E come influenzano la vita delle persone? Un esempio si può vedere a Porto e Lisbona. I capitali necessari alla ripresa del paese dopo la crisi del 2009 e la cosiddetta riqualificazione giustificano l’acquisizione di edifici definiti abbandonati ma che in realtà spesso sono abitati da persone vulnerabili. Quello che segue è lo sfratto di chi ci abita, un aumento del valore e quindi del prezzo, che diventa inaccessibile per chi fino a quel momento chiamava l’immobile casa. Gli investimenti immobiliari cambiano il volto delle città: uno degli obiettivi di Cities for Rent è visualizzare la correlazione tra il numero di immobili posseduti dai fondi di investimento e l’aumento dei prezzi delle case, ritenendo che – per quanto correlazione non significhi causa – queste informazioni debbano far parte del dibattito pubblico sulla casa e sul ruolo dei corporate landlords.

Chi sono i corporate landlords?

Con corporate landlords si intendono compagnie che comprano, vendono e affittano case per profitto. Negli articoli raccolti da Cities for Rent alcuni nomi sono ricorrenti. Si parla del gigante statunitense Blackstone, che recentemente ha comprato edifici storici a Milano e Torino per un valore di 1,3 miliardi di euro (tra i quali la sede del Corriere della Sera e vari palazzi di via Montenapoleone a Milano) acquisendo la Reale Compagnia Italiana spa e che opera ad Amsterdam e Madrid. Oppure della compagnia svedese Akelius a Parigi, Londra, Copenhagen ma soprattutto Berlino. Sempre a Berlino e a Ostrava, in Repubblica Ceca, compare Heimstaden, di proprietà di un fondo norvegese.

Metodologia, limiti e dati

L’obiettivo ambizioso di costruire un quadro complessivo della speculazione edilizia in Europa si è scontrato con la difficoltà nel reperire dati rilevanti, per mancanza di trasparenza da parte delle compagnie o per incongruenza degli indici tra i diversi paesi. Nel sito viene riportata la metodologia con cui i dati sono stati raccolti e analizzati, oltre ai limiti riscontrati nel corso del lavoro di indagine. I dati che il team di ricerca ha cercato di mettere insieme riguardano vari aspetti del tema immobiliare, a partire da quante e quali sono le case possedute dai corporate landlords, e da quanto tempo. L’attività si è inizialmente concentrata sulle compagnie più grandi, delle quali sono noti abusi sugli inquilini, ma molti fondi più “discreti” (e non per questo meno presenti) potrebbero essere sfuggiti all’indagine. Allo stesso modo, i dati sulle acquisizioni da parte dei corporate landlords sono risultati spesso incompleti e quindi impubblicabili.

È stato indagato l’andamento del mercato degli affitti e delle proprietà nelle diverse città, confrontando la percentuale di reddito che finisce in spese legate alla casa. Questi ultimi dati, spesso disponibili a livello nazionale, non sono sempre reperibili a livello cittadino e sono soggetti a differenze nel modo di essere indicati tra un paese e l’altro – per esempio, i prezzi sono a volte indicati ad appartamento e a volte al metro quadro. Anche l’evoluzione dei flussi nel mercato immobiliare tra città e stati è stata studiata per cercare di capire quali siano gli attori principali e l’entità dei loro investimenti. I dati non sono pubblicamente accessibili e sono stati ricavati da Real Capital Analytics, trovando anche in questo caso differenze tra gli indici nei diversi paesi. È stata indagata anche la legislazione europea che riguarda i corporate landlords, i regimi fiscali favorevoli e le operazioni di lobbying che le compagnie portano avanti, anche se il sito dichiara la necessità di un maggiore approfondimento.

Il lavoro di elaborazione dei dati (catalogati e disponibili online) è stato portato avanti da Tagesspiegel Innovation Lab, le cui mappe si trovano sul sito di Cities for Rent ma anche negli articoli delle testate partner.

I partner

Avere una visione di insieme dei problemi e delle strategie attuate nelle diverse città europee è fondamentale per costruire una massa critica e una coscienza collettiva. Il progetto raccoglie gli articoli realizzati dai giornalisti e giornaliste freelance o appartenenti a testate nazionali di sedici paesi, tra cui l’Italia. Alice Facchini e Lorenzo Bagnoli hanno scritto di Milano, di quello che succede nel centro e nelle periferie dell’unica vera metropoli italiana.
L’ultimo articolo disponibile su Cities for Rent è del maggio 2022 ed è un lungo reportage dalla testata ceca Deník Referendum sugli affari della famiglia di imprenditori nel settore minerario Tykač. Secondo i dati Deník Referendum, nel 2021 Ivana Tykač risulta la dodicesima proprietaria di appartamenti a Praga, impiegati negli anni soprattutto per affitti brevi e Airbnb. Tuttavia, includendo appartamenti di società riconducibili Pavel Tykač, i Tykač salgono alla terza posizione, e a partire dagli immobili di Praga, il quadro si allarga fino ad arrivare al paradiso fiscale delle Bahamas. Follow the money.