Da una parte l’autorevole Bloomberg che ad aprile fa il pelo e il contropelo ai conti di René Benko, analizzando centinaia di documenti e parlando con fonti coperte che avrebbero rivelato un impero in difficoltà a causa della pandemia; dall’altra tre settimane fa l’agenzia Reuters annuncia che la Signa Sports United, di proprietà del tycoon austriaco, ha deciso di quotarsi alla Borsa di New York attraverso una fusione valutata 3,2 miliardi di dollari; ed è il caso di ricordare che quello della vendita di articoli di sportivi è tutt’altro che il core business del Benko-Empire. Insomma, l’attenzione mediatica verso il finanziere tirolese che secondo Forbes ha accumulato un patrimonio privato di 4,8 miliardi di euro, è sempre più alta anche fuori dall’Europa. Cresce in modo direttamente proporzionale ai fatturati delle sue società. Ma le notizie, come si è visto, sono contrastanti e l’imprenditore raramente risponde pubblicamente agli attacchi dimostrando di non avere alcun interesse nel fare chiarezza.

Solo la Chiesa Cattolica e la Regina d'Inghilterra possono tenere il passo con il mio portafoglio di gioielli immobiliari

Va detto che tra le preoccupazioni di Benko  non vi è certo quella di risultare simpatico, e quindi, a chi in pieno lockdown gli abbia espresso dubbi sulle prospettive future pare abbia risposto che “solo la Chiesa Cattolica e la Regina d'Inghilterra possono tenere il passo con il mio portafoglio di gioielli immobiliari” (sempre  Bloomberg). Ad ogni modo dopo il servizio realizzato dall’agenzia di stampa newyorkese si sono moltiplicate le inchieste giornalistiche in tutto il mondo di lingua tedesca, ma Benko, pubblicamente, non ha fatto una piega. A Bolzano, sede di Signa Italia, se si eccettua l’incertezza sul fronte Virgolo, e la battuta d’arresto per l’acquisizione dei terreni Frubona, il quadro non sembra affatto negativo. Ma Heinz Peter Hager, plenipotenziario di Benko in Italia, preferisce non dire nulla di nulla. Ora il focus è sul mega progetto del Virgolo. Va poi considerato che in tutto il mondo la situazione è in rapidissima e continua evoluzione. In inverno era buio pesto, ma ora un po’ ovunque il mercato immobiliare è in forte ripresa. Domani, chissà.

Bloomberg e il sistema Benko

La cautela è d’obbligo. I bilanci delle aziende targate Benko sono tutti certificati da Kpmg e sono costantemente sotto la lente. Il tycoon ha sguinzagliato un pool di avvocati di grido per contestare riga dopo riga la ricostruzione fatta da Bloomberg. Ma un quadro d’insieme si può provare a delineare. L’andamento del mercato immobiliare nell'ultimo decennio, questo è certo, ha permesso a Benko di attirare costantemente nuovi investitori e di offrire loro dividendi e tassi di interesse allettanti. Tra gli altri, ha scritto Bloomberg, ha convinto la Madison International Realty LLC di New York, la tedesca R+V Versicherung AG e la francese Peugeot ad unirsi a lui. Negli ultimi anni i guadagni da rivalutazione di Signa Prime pare abbiano costantemente superato il reddito da locazione. Cosa significa, questo, in concreto?

A grandissime linee, se volessi seguire le orme di Benko, dovrebbe funzionare così: io, Fabio Gobbato, decido che voglio lanciarmi nel mercato immobiliare e il primo gennaio 2020 faccio nascere la società Gamma Spa. Grazie a una vincita al Superenalotto riesco a mettere insieme un capitale  di 200.000 euro. Decido di usare 100.000 euro per le spese di gestione dell’impresa (personale, logistica) e di investire 100.000 euro. La mia società compra un trilocale di 100 mq in viale Europa: costo 350.000 euro. 250.000 euro li chiedo alla Raiffeisen Bank. Il finanziamento è da restituire in 10 anni con rate mensili di 2.185 euro a tasso fisso. Invece di starsene dentro senza spendere un euro come ogni mortale sarebbe felice di poter fare, la società Gamma2 di Fabio e Giulio Gobbato prende in affitto il trilocale per farci degli uffici dedicati ad attività secondarie che producono altro reddito e paga 2.200 euro di affitto alla società Gamma1. Si tratta di un prezzo un pelino sopra i valori di mercato, ma ci sta. L’immobile ha  quindi una rendita piuttosto alta, poco importa se l’affitto arriva da una società che fa capo a me stesso: in virtù della rendita, la società Gamma, chiudendo il bilancio 2020 a marzo di quest’anno assegna un valore al proprio immobile – operazione consentita in diversi Stati europei – di 450.000 euro. Questa è una cosiddetta rivalutazione. La plusvalenza “dichiarata” di 100.00 euro rispetto al prezzo a cui era stato acquistato un anno prima l'immobile viene messa a bilancio come “utile”.

Per crescere, ad aprile 2021, sempre dello scorso anno (2020) la società Gamma decide di fare un ‘altra operazione ma c’è bisogno di attirare nuovi investitori. La società Gamma mette i 100.000 euro di “plusvalenza”, gli investitori 125.000 euro a testa. Si compra un immobile gemello del valore di 350.000 euro. Lo si affitta a 2.100 euro a una start up che promette bene senza neppure fare altri debiti. Anche questo immobile chiudendo il bilancio 2021 verrà messo a bilancio con un valore di 450.000 euro. Con un investimento di 200.000 euro la società che fa capo a me, in due anni ha acquistato immobili del valore di 900.000 euro e ha diviso centinaia di migliaia di euro di utili. Un gioco di prestigio.

Purtroppo questo era solo un esempio, ma, semplificando in modo esagerato, è così che, almeno in parte, funziona il sistema delle rivalutazioni molto criticato da Bloomberg: si creano plusvalenze affittando a proprie società gli immobili acquistati. Quando vengono redatti i bilanci a questi immobili viene assegnato un valore più alto rispetto a quello di acquisto grazie alla “resa” e in questo modo si creano dividendi da ripartire con gli investitori. Per Signa Prime, i guadagni di rivalutazione nel periodo 2014 al 2019 secondo Bloomberg hanno raggiunto quasi 3,2 miliardi di euro, più del triplo del reddito da locazioni nello stesso periodo e senza questi utili, l'azienda avrebbe registrato perdite in cinque dei sei anni. Non è chiaro se anche queste cifre siano contestate dagli avvocati di Benko, ma Bloomberg ne ha scritto come se avesse i bilanci in mano. Ad ogni modo come è possibile che le rivalutazioni immobiliari possano trasformarsi in dividendi? Semplicemente: lo prevedono le regole International Financial Reporting Standards Foundation.

Una crescita vertiginosa

La crescita dell’impero Signa provoca vertigine solo ad immaginarla. Evidentemente il metodo di acquisizioni illustrato sopra, da solo, non è sufficiente a spiegarne l’esplosione. Ci vogliono comunque una buona dose di fiuto e spregiudicatezza alla Gordon Gekko in Wal Street. Comunque sia, la Signa Prime Selection in 10 anni è passata da un patrimonio immobiliare di 750 milioni a uno di 15 miliardi di euro, riferisce il sito www.moment.at.

Nel 2019, secondo Bloomberg, il coinvolgimento mai smentito di Raiffeisen Bank International in un prestito a Signa Prime ha sollevato le preoccupazioni dell’authority regolatrice del mercato austriaco. A marzo, il Financial Market Stability Board austriaco - composto da rappresentanti del Ministero delle Finanze, della Banca Nazionale e della FMA - avrebbe iniziato a monitorare "i rischi sistemici dal finanziamento immobiliare commerciale molto da vicino" perché "parti del mercato immobiliare commerciale - soprattutto per la vendita al dettaglio e il turismo - sono particolarmente colpite dalla pandemia di Covid-19". La preoccupazione, in sintesi, è che il calo dei prezzi nel settore immobiliare dovuto alla crisi faccia inceppare il meccanismo delle rivalutazioni. Ma ora, appunto, il mercato sembra ripartito. Appena in tempo, probabilmente. Quella di Benko, infatti, è una macchina lanciata a folle velocità che non si può fermare. Si nutre di profitti e l’energia che ne ricava viene impiegata per creare nuovi profitti che creano nuova energia. La catena prevede investimenti, profitti e … dividendi, ovviamente. I dividendi chiamano nuovi investitori affamati di profitti e il denaro fresco permette nuovi investimenti. Questo è il capitalismo, bellezza. E in questo caso ci sta pure la definizione "turbo-capitalismo".

Dopo che nel 2018 ha iniziato a riunire le più grandi aziende di grandi magazzini della Germania (con 25.000 dipendenti) Benko ha comprato il Chrysler Building insieme all'investitore newyorkese Aby Rosen. Oltre a Signa Prime, l'impero aziendale di Signa comprende Signa Development Selection AG, un altro gruppo immobiliare; Signa Retail GmbH, che gestisce la Galeria Karstadt Kaufhof, i noti grandi magazzini tedeschi, e ha partecipazioni nel gruppo KaDeWe e nella svizzera Globus.

La quotazione a Wall Street

Ma se nel settore immobiliare in primavera si è intravista qualche crepa, in ambito retail, e cioè nella vendita al dettaglio, in particolare online, gli affari vanno a dir poco a gonfie vele. L’11 di giugno, ha scritto la Reuters, Signa Sports United, ha accettato di quotarsi alla Borsa di New York attraverso una fusione con una società che porta il valore dell'azienda a 3,2 miliardi di dollari. L'accordo porterà 645 milioni di dollari di utili per Signa Sports United, 345 milioni provenienti dalla (SPAC) Yucaipa Acquisition e altri 300 milioni da investimenti privati ​​in public equity. Signa, che è il rivenditore di articoli sportivi online n.1 al mondo, utilizzerà parte dei proventi per acquistare il marchio di articoli per biciclette Wiggle, che ha sede in Gran Bretagna ed ha un fatturato annuo di circa 500 milioni di euro. Il proprietario di Wiggle, la società di private equity Bridgepoint, diventerà un investitore in Signa Sports United. Profitti che creano nuovi profitti ed attirano nuovi investitori.