Der Vorstoß von Landesrätin Ulli Mair, zur Effizienzsteigerung den Verwaltungsrat des WOBI abzuschaffen, hat eine breite Debatte ausgelöst. Das WOBI als öffentlich-rechtliche Körperschaft unterliegt zahlreichen formalen Vorschriften in der Umsetzung seiner Aufgabe. Die Abschaffung des Verwaltungsrates entbindet das Institut nicht von diesen Auflagen. Es wird nur eine politisch besetzte Zwischenebene ausgeschaltet. Da das Institut von der Finanzierung seiner Tätigkeiten durch das Land abhängt, ist die politische Kontrolle ohnehin schon gewährleistet. Solange die Landesregierung kein Programm für den Bau neuer Wohnungen beschließt, bleibt dem WOBI nichts anderes übrig, als die mittlerweile rund 13.000 Wohnungen zu verwalten, über die es verfügt. Das allein ist jedoch schon eine arbeitsintensive Aufgabe. 

Streit um des Kaisers Bart?

Somit mutet die Auseinandersetzung um den Verwaltungsrat an wie ein Streit um des Kaisers Bart. Ratsam wäre eine Reform, die das WOBI in eine Agentur umwandelt, die eine weniger bürokratische - will heißen privatrechtliche – Struktur aufweist. Hierfür gibt es Beispiele. Das Gegenstück zum WOBI im Trentino ist die ITEA, die als privatrechtliche Aktiengesellschaft ein Abkommen mit der dortigen Landesverwaltung aufweist und gem. Entscheidung der EU-Kommission 2012/21 EU und durch die Staat-Regionen-Konferenz als Dienst von Gemeinwohlinteresse anerkannt ist. Bezogen auf den sozialen Wohnbau unterliegt die Tätigkeit des ITEA den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen. Was die Investitionsgüter angeht, wendet es privatrechtliche Regeln an. Vielleicht wäre eine solche Regelung auch für das WOBI denkbar. 

ITEA und NHT als Modell

Die Neue Heimat Tirol (NHT) als Akteur auf dem Wohnungsmarkt in der nördlichen Nachbarregion ist eine gemeinnützige Bauvereinigung, die in Form einer GmbH organisiert ist und im Eigentum des Landes Tirol und der Stadt Innsbruck steht. Sie verwaltet über 16.000 Mietwohnungen und mehr als 4.500 Eigentumswohnungen. Der Aktionsradius der NHT geht über den sozialen Wohnbau hinaus, womit sie eine breitere Akzeptanz erfährt und ihre Wohnbauprojekte nicht das Unterschichtsstigma aufgedrückt bekommen. Alle bebauten und unbebauten Grundstücke hat die NHT seit ihrer Gründung mit Eigenmitteln finanziert, also ohne Bankkredite. Über die Miete erhält sie nur eine Verzinsung des Eigenkapitals. Sie muss jährlich über den Gewinn einen Eigenkapitalzuwachs erzielen, um neue Grundstücke aus Eigenmitteln zu bezahlen. Die NHT vergibt rund 1.000 Wohnungen pro Jahr und ist in 121 Gemeinden aktiv. Das Neubauvolumen betrug 2024 131,2 Millionen Euro, das Instandhaltungsvolumen, für die sie die Vorfinanzierung übernimmt, 34,6 Millionen Euro. Die durchschnittliche Bruttomiete mit Heizkosten beträgt 2024 11,03 Euro je Nutzquadratmeter. 

WOBI auf dem Abstellgleis?

In Südtirol sind in den letzten Jahren trotz des hohen Bedarfs an Wohnraum entweder keine oder zu geringe Mittel für den sozialen Wohnbau bereitgestellt worden. Vermehrt ist das WOBI wegen der langwierigen Verfahren für die Antragsteller:innen und der bürokratischen Abläufe bei der Renovierung frei gewordener Wohnungen in Kritik geraten. Gepaart mit dem Problem, dass die öffentlichen Beiträge gegenüber früher nur mehr einen Bruchteil der tatsächlichen Kosten der Wohnungen abdecken, ist der Eindruck entstanden, dass das WOBI nicht mehr imstande sei, zur Lösung der Wohnungsnot beizutragen. Mit dem neuen Wohnbaugesetz von 2025 hat die Landesregierung vorzugsweise darauf gesetzt, die Fördermechanismen für den privaten Wohnungsmarkt neu auszurichten. Die neuen Kriterien unter dem Titel „gemeinnütziger Wohnbau“ richten sich an Stiftungen und gemeinnützige Einrichtungen. Eine sinnvolle Ergänzung, um einen Anreiz für private Investoren zu schaffen, mit einer sozialen Einstellung auf dem Wohnungsmarkt aktiv zu werden. Seltsamerweise ist man nicht gleichzeitig auf die Idee gekommen, über das WOBI – die einzige bereits bestehende öffentliche Einrichtung mit dieser Aufgabe – ein neues umfangreiches Wohnbauprogramm auf den Weg zu bringen. Das mutet so an, als wolle die Politik das WOBI auf die Rolle eines Verwalters von Wohnanlagen beschränken. 

Ein weiteres Indiz für die Absicht, das WOBI herabzustufen, ist die Tatsache, dass bei den Wohnbauprojekten auf ehemaligen Militärgeländen (und wahrscheinlich auch auf denen, die bald an die Provinz übergehen) die Hauptrolle eine wenig bekannte Institution wie Euregio Plus spielt. Die Möglichkeit, Projekte für den Wohnungsbau auf bereits verfügbaren Flächen zu verwalten, wäre für das WOBI eine Rolle mit großer Verantwortung gewesen. In Tirol hat die NHT zwar auch Schwierigkeiten, Bauland zu finden. Über bereits zweckgebundene Grundstücke wie jene in Innsbruck Pradl zu verfügen, die seinerzeit für den Bau von Wohnungen für Optanten genutzt wurden, ist jedoch ein Vorteil, der mit unserer Situation vergleichbar ist, wo sehr interessante, vom Militär genutzte Grundstücke nun an die Provinz übergehen. Soll da das WOBI als mit dem sozialen Wohnbau beauftragte Einrichtung außen vor bleiben?

Mehr Druck auf die Gemeinden notwendig

Die Gemeinden spielen eine zentrale Rolle, da sie über die Ausweisung von Baugrund entscheiden. Die Erarbeitung der Gemeindeentwicklungsprogramme verzögert wohnbaupolitische Entscheidungen. Das ist einerseits dem damit verbundenen langfristigen Planungsaufwand geschuldet, aber andererseits durchaus bequem. Die Ausweisung von Bauland ist eine politisch heikle Entscheidung, zumal, wenn in einer Situation der Knappheit wenig Interesse seitens der Grundeigentümer bekundet wird und der Ankauf durch die Gemeinde an explodierenden Marktpreisen scheitert. Die Gemeindepolitiker wollen es sich mit den Grundeigentümern nicht verscherzen und Enteignungen vermeiden. In dieser blockierten Situation ist zu überlegen, wie in der Triangulierung zwischen Grundeigentümern, privaten Bauwerbern bzw. Baufirmen und Gemeinden jeweils Anreize geschaffen werden können, damit Bewegung in der Sache kommt. Das heißt bei der Förderungspolitik, im Steuerbereich oder bei der Schaffung von Infrastrukturen entsprechende Weichen stellen. Für die Gemeinden ist schließlich die Ansiedlung von neuen Familien von Vorteil, was die Steuereinnahmen betrifft. Ich glaube, es muss mehr Druck auf die Gemeinden ausgeübt werden, damit sie neues Bauland ausweisen. Dieser Druck kann durch offizielle Wohnungsanträge entstehen, die bei den Gemeinden eingereicht werden, auch durch Projekte von Genossenschaften. Der offizielle Bedarf wird durch die Anzahl der Anträge um Sozialwohnungen beziffert. Aber in Wirklichkeit suchen viel mehr Menschen eine Wohnung. 

Für Grundeigentümer und Spekulanten ist es von Vorteil, wenn bei großer Nachfrage kaum neues Bauland zur Verfügung steht. Grundeigentümer hängen in der Regel sehr an ihren Liegenschaften und betrachten es eher als Ungemach, sich von diesen zu trennen. Wertsteigerungen sind natürlich willkommen. Baufirmen und Spekulanten können seelenruhig zuschauen, wie die Preise weiter in die Höhe schnellen. Es gibt jedoch sicher Grundeigentümer, für die es verschmerzbar wäre, einen Teil ihrer Liegenschaften im Rahmen einer vernünftigen Siedlungsentwicklung für Wohnbauprojekte zur Verfügung zu stellen. Mit diesen sollten die Gemeinden versuchen, ins Gespräch zu kommen.

Soziale Verantwortung

Es ist nicht nur so, dass sozial bedürftige Menschen einkommensmäßig nicht in der Lage sind, Marktpreise zu zahlen. Dieses Problem betrifft viele Menschen aus allen Bevölkerungsschichten. Für den Mittelstand durch neue Anreize und Förderungen etwas zu tun, wie es das neue Wohnbaugesetzt vorsieht, ist vertretbar und richtig. Aber es darf nicht vergessen werden, dass es in erster Linie Aufgabe der öffentlichen Hand ist, dafür zu sorgen, dass für Arbeitnehmerfamilien und generell sozial schwächere Teile der Bevölkerung das Recht auf eine leistbare Wohnung umgesetzt wird. Wenn sich die öffentliche Hand aus dieser Verantwortung zurückzieht, so schadet sie vor allem jungen Menschen, die sich eine berufliche und private Zukunft aufbauen wollen. Es ist klar, dass ein vermehrter Zuzug von Arbeitskräften aus anderen Regionen oder aus dem Ausland auch eine infrastrukturelle Antwort im Wohnbereich erfordert. Wohnheime sind nur eine saisonale Lösung. Hier wird noch viel gebremst und gezaudert anstatt entsprechende Pläne auszuarbeiten. Politisch werden solche Bedarfslagen zu einem Verdrängungsprozess sozial Bedürftiger auf Kosten der Einheimischen hochgespielt. Unter diesem emotionalen Druck neigen die Institutionen dazu, Wohnbaupolitik nur auf Sparflamme zu betreiben. Das häufig ins Feld gebrachte Argument eines hohen Leerstandes sollte schließlich einmal gründlich vertieft werden, damit es nicht als Ausrede für die Fortsetzung des aktuellen Stillstandes benutzt werden kann.