A Brema, un gruppo di inquilini e inquiline che guardavano con preoccupazione l’aumento dei prezzi nel quartiere ha comprato l’edificio in cui abitavano. Lo ha fatto costituendosi come società a responsabilità limitata (s.r.l.) ed entrando a far parte del Mietshäuser Syndikat.

Il Mietshäuser Syndikat, fondato negli anni ’80 a Friburgo, è una associazione di solidarietà sciolta di progetti abitativi che compongono una rete di 167 progetti autonomi (e 20 in costruzione) diffusi in tutta la Germania.

Il vantaggio di entrare nel Mietshäuser Syndikat è quello di riuscire a costruire un progetto abitativo che garantisca un canone d’affitto basso per abitazioni e spazi sociali, a prescindere dalle fluttuazioni del mercato immobiliare. Una casa che viene inclusa nel sindacato non è più disponibile sul mercato libero, perché la forma di società a responsabilità limitata consente al Mietshäuser Syndikat di porre un veto sulla vendita dell’immobile.

Perché s.r.l. e non cooperativa?

Ogni Hausverein (l’associazione che acquista la casa) costituisce una s.r.l. con due azionisti, l’Hausverein stesso e il Mietshäuser Syndikat. Questo permette al sindacato di porre il veto nel caso di vendita della proprietà, perché cambiamenti fondamentali nella società non possono avvenire senza il consenso di entrambe le parti. In questo modo, il sindacato evita che i progetti abitativi nati come proprietà comune e senza scopo di lucro vengano privatizzati o utilizzati per profitto, fornendo una garanzia anche per la stabilità della rete. In tutte le altre decisioni – gestione dell’immobile, scelta di inquilini e inquiline, canone di affitto – il Mietshäuser Syndikat non svolge nessun ruolo. La scelta di utilizzare una forma “arcicapitalista”, come scritto nel sito, è dettata dalla possibilità di offrire contemporaneamente un ruolo di regolatore al sindacato e l’indipendenza ai progetti. Per la legislazione tedesca, costituire ogni Hausverein come singola cooperativa non avrebbe permesso di formare una rete, mentre un’unica cooperativa facente capo al Mietshäuser Syndikat avrebbe avuto molti più vincoli nella gestione autonoma dei progetti. Nonostante questo, nel 2012 il sindacato ha ricevuto il premio Klaus Novy per l’innovazione nel costruire e abitare cooperativo, assegnato ogni cinque anni dalla cooperativa Spar- und Bauverein eG di Solingen.

Cosa fa – e cosa non fa – Mietshäuser Syndikat

Il Mietshäuser Syndikat fornisce la metà del capitale della società a responsabilità limitata ma non si occupa del finanziamento dei progetti. Un gruppo di persone che voglia acquistare un immobile deve farlo ricorrendo a un mutuo e/o a dei prestiti diretti. Lo scopo di chi si unisce al Mietshäuser Syndikat è quello di garantire un’abitazione ad un costo accessibile, e questo è possibile solo se il prestito prevede interessi bassi. Il solo capitale sociale del Hausverein non è sufficiente per chiedere un mutuo che garantisca bassi interessi, ma i prestiti diretti sono subordinati ai prestiti bancari in caso di insolvenza, per cui vengono riconosciuti come capitale.

La persona che sceglie di investire sa come vengono impiegati i suoi soldi, ma accetta anche il rischio che il progetto possa non vedere la luce o addirittura fallire.

L’interesse di tutte le parti – le persone che acquistano, chi investe, il sindacato  – è che il progetto riesca. Gli Hausvereine che godono di una stabilità e di interessi via via più bassi contribuiscono a un fondo di solidarietà di cui beneficiano tutti i membri della rete. La contribuzione tiene conto della tassazione e negli anni ha cambiato forma: tra il 1992 e il 2002 i progetti versavano nel fondo di solidarietà 25 centesimi al metro quadro al mese, successivamente il contributo è diventato di 10 centesimi al metro quadro con un aumento annuale dello 0,5% del canone di affitto (utenze escluse) dell’anno precedente. Se questo supera l’80% dell’affitto medio della zona, l’aumento del contributo per il fondo di solidarietà può essere sospeso.

Come si entra a far parte del Mietshäuser Syndikat

Un progetto che voglia entrare nel Mietshäuser Syndikat deve essere presentato all’assemblea generale che si svolge 3-4 volte all’anno in diverse parti del paese. I prerequisiti sono l’auto organizzazione, la concessione del diritto di veto al sindacato su una futura vendita, il contributo alla rete attraverso il fondo di solidarietà e la condivisione delle esperienze. Sono esclusi progetti che prevedano lo sfratto di inquilini presenti, progetti immobiliari di sviluppo commerciale oltre che (ovviamente) progetti anti-emancipazione o neonazisti. L’assemblea generale viene organizzata nel fine settimana e fornisce anche un momento di formazione, in cui le realtà che fanno parte della rete possono incontrarsi e scambiarsi informazioni.

Il supporto

Ogni Hausverein è responsabile della riuscita o meno del proprio progetto. Il sindacato offre un servizio di counseling volontario gestito a livello regionale, ma non fornisce assistenza nella creazione della società o nella ricerca dell’immobile da acquistare. Spesso il processo di acquisizione di un immobile passa per lunghe contrattazioni con i privati, accordi con enti municipali o controversie politiche. Il Mietshäuser Syndikat offre supporto attivo per aumentare la possibilità di riuscita dei progetti, per esempio nella ricerca di alleati o nella creazione di una campagna – anche se non sempre la lotta va a buon fine, come nel caso del progetto Rathausstern a Berlino.

Le persone che fanno parte del Mietshäuser Syndikat formano gruppi di lavoro su temi come contatti internazionali, conflitti e temi sociali e struttura del sindacato, ma anche sulla situazione dei rifugiati e sulle questioni di genere, oltre a gruppi di natura amministrativa, per esempio riguardo il bilancio o il contributo solidale.

Fuori dalla Germania

Progetti ispirati al Mietshäuser Syndikat sono presenti anche in altri paesi d’Europa. Nei Paesi Bassi dal 2017 esiste Vrij Coop, nata per sfruttare un provvedimento statale che permette ai residenti delle case popolari di rilevarne la proprietà. I progetti di edilizia cooperativa in Spagna di trovano in Catalogna e ricevono il sostegno della fondazione La Dinamo e dell’organizzazione ombrello Sostre Civic, mentre i sei progetti realizzati in Francia fanno parte della rete Le CLIP. In Austria la struttura del Mietshäuser Syndikat è riproposta da HabitAT, di cui fa parte il progetto Willi*Fred di Linz. C’è anche il caso di MOBA, che comprende realtà da diversi stati: i progetti si trovano a Belgrado (Pametnija Zgrada / Ko Gradi Grad), Budapest (Rákóczi Collective), Lubiana (Zadrugator), Praga (Sdílené domy / První Vlaštovka) e Zagabria (Cooperative for Ethical Financing / Cooperative Open Architecture).