Franz Complojer ist jetzt seit 15 Jahren Bürgermeister der Gemeinde Wengen. Zudem ist der Gadertaler Vizepräsident des Rates der Gemeinden der Provinz Bozen. Im Mai 2015 wird der hohe SVP-Politiker seine Karriere als Bürgermeister beenden, weil er unter die Mandatsbeschränkung fällt.
Franz Complojer ist aber auch Rechtsanwalt. Er sitzt im Team der renommierten Brunecker Kanzlei „Schramm, Tschurtschenthaler, Mall, Ellecosta“. Laut Eigendarstellung der Kanzlei sind seine Tätigkeitsschwerpunkte „Verwaltungsrecht, Raumordnungsrecht, Baurecht, öffentliches Vergaberecht, Zivilrecht, Gemeindeordnung“.
Der Zufall will es, dass der Gemeindeausschuss Wengen seit 2008 acht Aufträge zur Rechtsvertretung per Beschluss an jene Kanzlei vergeben hat, in der der Bürgermeister arbeitet. Weil ein klarer Interessenskonflikt besteht, hat Bürgermeister Franz Complojer, wie vom Gesetz vorsehen, bei der Auftragsvergabe im Ausschuss den Sitzungssaal verlassen. Offiziell vertritt in den meisten Fällen, in denen es um Raumordnung geht, Complojers Kanzleikollege Daniel Ellecosta die Gemeinde vor Gericht.
Diese äußerst lukrative juridische Privat-Public-Partnership (PPP) hat jetzt aber einen herben Rückschlag erleiden müssen. Die Gemeinden Wengen und St. Martin in Thurn, vertreten von der Kanzlei „Schramm, Tschurtschenthaler, Mall, Ellecosta“ haben im Jänner 2015 gleich drei Niederlagen vor Gericht einstecken müssen.

Wengener Bürgermeister und Raumordnungsfachmann Franz Complojer: Lukrative juridische Privat-Public-Partnership
(Quelle Foto: Pablo Palfrader/La Usc di Ladins)

Verlorene Prozesse sind – vor allem, wenn die öffentliche Hand zahlt – kaum ein größeres Problem für Gemeindeverwalter. Was das Ganze aber zur Zeitbombe macht, ist der Inhalt der drei Urteile des Bozner Verwaltungsgerichts. Denn der Richtersenat legt lückenlos eine illegale Praxis offen, die seit über einem Jahrzehnt in einigen Gadertaler Gemeinden praktiziert wird.
Es ist ein perfekt ausgeklügeltes System, mit dem die Gemeinden Wengen und St. Martin in Thurn im Zusammenspiel mit privaten Grundeigentümern das Land finanziell ordentlich übers Ohren hauen. Landesgesetze werden dabei von Rechtsexperten der Raumordnung so gedehnt, dass am Ende eine Sonderbehandlung und Bevorteilung privater Bauherren herauskommt. Ein Südtiroler Skandal.

Die Ausgangslage

Das Spielfeld dieses „Gadertaler Systems“ ist der geförderte Wohnbau.
Die Gemeinden können Erweiterungszonen für den Wohnbau ausweisen. Die neuen Erweiterungszonen haben nach dem Raumordnungsgesetz eine klare Aufteilung. Erstellt die Gemeinde den Durchführungsplan für die neue Wohnbauzone, sind 60 Prozent für den geförderten Wohnbau und 40 Prozent für den privaten Wohnbau vorgesehen. Kommt der Durchführungsplan vom Grundeigentümer, ist das Verhältnis 55 zu 45 Prozent.

Im Gadertal hat man im Zusammenspiel zwischen Gemeinde und Privaten ein System erfunden, das die gesamte Wohnbauförderung ad absurdum führt.

Den Teil für den geförderten Wohnbau enteignet die Gemeinde dem Grundeigentümer zum festgelegten Schätzpreis. Nach der Erstellung einer Rangliste, für die es genaue gesetzliche Vorgaben gibt, werden die Gründe dann den Gesuchstellern zugewiesen.
Die neuen Eigentümer zahlen an die Gemeinde – weil es sich um den „geförderten Wohnbau“ handelt – aber nur 50 Prozent des Enteignungspreises. Die restlichen 50 Prozent des Enteignungspreises holt sich die Gemeinde über die ebenfalls im Wohnbaugesetz vorgeschriebene Baulandfinanzierung für den geförderten Wohnbau beim Land zurück.
Die neuen Grund- bzw. Wohnungseigentümer können dann zudem beim Amt für Wohnbauförderung um eine Unterstützung ansuchen. Diese beträgt je nach Einkommen, Wohnungsgröße und Familienzusammensetzung zwischen 29.250 und 67.392 Euro.
Diese Regelung funktioniert in ganz Südtirol seit vielen Jahren ohne größere Probleme. Bisher. Denn im Gadertal hat man im Zusammenspiel zwischen Gemeinde und Privaten ein System erfunden, das diese Förderung ad absurdum führt.

Perverses System

Wie pervers das System ist, lässt sich am Gerichtsfall der Erweiterungszone „Rozò“ in St. Martin in Thurn exemplarisch darstellen.
Giuseppe Flöss und seine Familie besitzen im Gadertal einen geschlossenen Hof. Der Sohn Alfred Flöss möchte auf dem elterlichen Grund bauen und tut es schließlich auch. Heute steht nicht unweit der Hofstelle ein schönes, großes Einfamilienhaus. Was aber kaum jemand weiß: Es ist ein Bauwerk mit einer besonderen Entstehungsgeschichte, für das die Allgemeinheit einiges an Geld hingeblättert hat.
Wohnbauzone Rozó in St. Martin in Thurn: Geförderter Wohnbau für den Sohn

Bereits 2009 tritt der Grundbesitzer Giuseppe Flöss an die Gemeinde St. Martin in Thurn mit dem Antrag heran, auf zwei seiner Grundparzellen eine Erweiterungszone auszuweisen. Am 15. Mai 2009 genehmigt die Gemeinde die Bauleitplanänderung, und am 16. November 2009 die Landesregierung. Es entsteht die wahrscheinlich kleinste Erweiterungszone der Welt. Die Zone, welche die Höfekommission aus dem geschlossenen Hof ausgliedert, ist nur 450 Quadratmeter groß. Laut Durchführungsplan kann man darauf 675 Kubikmeter verbauen.
Nach den geltenden Landesgesetzen wären 60 Prozent der Zone für den geförderten und 40 Prozent für den freien Wohnbau reserviert. Weil die Zone aber so klein ist, wäre das unmöglich. Das war auch nie der Sinn des Eigentümers und der Gemeinde. Giuseppe Flöss verzichtet deshalb auf seinen freien Teil des Grundstückes. So wird das gesamte Grundstück zur Erweiterungszone für den geförderten Wohnbau. Die Gemeinde erstellt – wie vom Gesetz vorgesehen – auf ihre Kosten den Durchführungsplan und leitet im Februar 2011 das Enteignungsverfahren ein.
Giuseppe Flöss bekommt von der Gemeinde für das Grundstück 94.802,40 Euro als Enteignungsentschädigung ausbezahlt.
Einige Monate später wird der geförderte Wohnbau zugewiesen. Aber die Zuweisung ergeht ausgerechnet an den Sohn des früheren Grundeigentümers. Alfred Flöss erfüllt die Voraussetzungen für den geförderten Wohnbau und die Gemeinde dreht mit einem Trick die Rangliste so, dass der Sohn letztlich zum Zug kommt.
Alfred Flöss zahlt für den Grund wie vom Wohnbauförderungsgesetz vorgesehen genau 50 Prozent des Enteignungspreises, also 47.201,20 Euro. Flöss, der die Bedingungen erfüllt, sucht zudem für eine Wohnbauförderung an. Er erhält dabei weitere 14.000 Euro.
Das Endergebnis ist durchwachsen. Verkürzt dargestellt: Der Sohn baut ein Haus neben dem elterlichen Hof, der Vater schenkt dem Sohn den Grund und bekommt von der Gemeinde dafür noch 47.201,20 Euro ausbezahlt. Der Sohn erhält zudem noch eine Wohnbauförderung.
Aber auch die Gemeinde steigt ohne Verlust aus diesem mirakulösen Kreislauf aus. Laut Landesgesetz erhält die Gemeinde über die Baulandfinanzierung die restlichen 50 Prozent des Enteignungspreises vom Land rückerstattet. Es sind letztlich jene 47.201,20 Euro, die der ursprüngliche Grundbesitzer Giuseppe Flöss erhalten hat.
Entweder das Christkind gastiert ganzjährig im Gadertal, oder hier stimmt etwas ganz und gar nicht.

​Der Sohn baut ein Haus neben dem elterlichen Hof, der Vater schenkt dem Sohn den Grund und bekommt von der Gemeinde dafür noch 47.201,20 Euro ausbezahlt.

Abgesprochene Vorgangsweise

Dass hier einiges nicht stimmt, ist inzwischen vom Verwaltungsgericht mehrfach nachgewiesen.
In dem am 28. Jänner 2015 erlassenen Urteil, verfasst von Richterin Edith Engl, heißt es:
„Die These der Gemeinde, dass, weil es der Gemeindeverwaltung gelungen ist, den Eigentümer zu bewegen, die gesamte Fläche für den geförderten Wohnbau zur Verfügung zu stellen, bei der Ausweisung der Zone und des Durchführungsplanes eindeutig das öffentliche Interesse im Vordergrund gestanden hat, überzeugt dieses Gericht nicht. Der Verzicht scheint vielmehr Teil der bereits von vornherein abgesprochenen Vorgangsweise zu sein. Durch die Verzichtserklärung konnte (nur) der Sohn des ursprünglichen Grundbesitzers auf einem Baugrund von 450 m² ein gefördertes Wohnhaus errichten, mit einer Nutzfläche von 110 m², einer Kubatur von 675m³ und einer Baumasse von 972 m³.“
Dieser Passus findet sich fast deckungsgleich in zwei weiteren Urteilen, die an diesem Tag vom Bozner Verwaltungsgericht gefällt wurden. Es handelt sich um einen weiteren Fall in der Gemeinde St. Martin in Thurn und um eine Erweiterungszone in der Gemeinde Wengen, bei der man genauso vorgegangen ist.

Verwaltungsgericht Bozen: Urteil gegen zwei Gemeinden im Jänner 2015

Denn der Fall der Erweiterungszone „Rozó“ ist beileibe kein Einzelfall. Diese besondere Machart, die bei den Experten für Raumordnung bereits unter dem Begriff „Mikrozonen“ gehandelt werden, ist seit gut einem Jahrzehnt zu einem System im Gadertal geworden. Rund 16 solcher Operationen – mehr oder weniger deckungsgleich - wurden in den Gemeinden St. Martin in Thurn, Wengen und Enneberg durchgeführt. Bei den meisten ist die Rechnung genau so aufgegangen, wie es die privaten Grundeigentümer und die Gemeinde geplant hatten.
Schwerwiegend dabei ist, dass der Chefurbanist des Landes, Anton Aschbacher, seit langem über diese Art der kreativen Raumordnung bestens informiert war, aber nichts dagegen unternommen hat.

Die Aufdeckung

Dass das Gadertaler System letztlich aufgeflogen ist, liegt an der Aufmerksamkeit und Hartnäckigkeit eines hohen Landesbeamten.
Seit einigen Jahren ist das Amt für Wohnbauförderung auch für die Finanzierung des geförderten Baulandes für die Gemeinden zuständig. Durch Zufall fiel Amtsdirektor Martin Zelger auf, dass der Name Flöss sowohl bei einem Ansuchen für Baulandfinanzierung wie auch bei der Wohnbauförderung vorkam. Zelger schaute sich die Akten genauer an und stieß auf den Fall „Rozò“. Als der Fachmann unter demselben Gesichtspunkt andere Ansuchen prüfte, stieß er auf zwei gleichgelagerte weitere Fälle: Die Erweiterungszone „Pice Ju“ in St. Martin in Thurn und die Wohnbauzone „Teala“ in Wengen. In letzterer hat man das Gadertaler System gleich doppelt anzuwenden versucht.
Martin Zelger informierte seine Vorgesetzten. Sein Vorschlag: Das Land soll in diesen drei Fällen die 50-prozentige Baulandfinanzierung an die Gemeinden unterlassen. „Ich erhielt sowohl vom Abteilungsdirektor Wilfried Pallfrader wie auch vom Landesrat Cristian Tommasini völlige Rückendeckung in dieser Sache“, sagt Martin Zelger zu salto.bz.

Erweiterungszone Teala in Wengen: Widerrechtliche Vorgangsweise

Alle drei Finanzierungsansuchen wurden vom zuständigen Landesrat im Frühjahr 2013 per Dekret abgelehnt. Die zwei Gemeinden reichten daraufhin beim Wohnbaukomitee Aufsichtsbeschwerde ein. Aber auch das Aufsichtsorgan bestätigte die Ablehnung.
Daraufhin rekurrierten die Gemeinden Wengen und St. Martin über die Kanzlei „Schramm, Tschurtschenthaler, Mall, Ellecosta“ beim Bozner Verwaltungsgericht. Die Gemeinden verloren die Rekurse jetzt aber haushoch.
Der vierköpfige Richtersenat unter dem Vorsitz von Margit Falk Ebner entschied nicht nur, dass die Ablehnung der Finanzierungsansuchen durch das zuständige Amt absolut rechtens ist, sondern er wies auch nach, dass die Gemeinden mit diesem System mehrfach gegen geltende Landesgesetze verstoßen haben.
So etwa war im Landesraumordnungsgesetz bis zum Juli 2013 (danach wurde die Bestimmung durch eine Reform verwässert) klar festgelegt, dass in Erweiterungszonen ein Mindestbaulos von zwei Wohnungen – eine geförderte und eine freie Wohnung – entstehen muss. In den Gadertaler Fällen war aber überall nur eine Wohnung gebaut worden. Das Verwaltungsgericht kommt in den Urteilen zum eindeutigen Schluss, dass dieses Vorgangsweise widerrechtlich ist.

Die Lawine

Die Gemeinden müssen in den drei Fällen nicht nur auf die eingeplanten Landesgelder verzichten, sie tragen auch die Verfahrensspesen. Doch das könnte erst der Anfang sein.
Bisher hat weder Wengen noch St. Martin in Thurn den förmlichen Beschluss gefasst, die Urteile beim Staatsrat anzufechten. Sollte das Urteil aber rechtskräftig werden, kommt weit größeres Unheil auf die Gadertaler Kommunen zu.
Dann werden die zuständigen Landesämter die bereits ausgezahlten Gelder für die Wohnbauland-Förderung von den Gemeinden zurückverlangen. Und das wird für die betroffenen Gemeinden dann teuer.
Die Gadertaler Privat-Public-Partnership von einigen wenigen Raunmordnungsexperten schlau eingefädelt, ist damit gestorben. Die Frage ist aber:
Wer zahlt am Ende die Rechnung?