L’annunciato giro di vite sugli alloggi convenzionati affittati allegramente anche ai turisti comincia a dare i primi risultati. Le sanzioni elevate dall’Agenzia per la vigilanza sull’edilizia abitativa solo nei primi sei mesi di quest’anno sono schizzate a quota 63, contro le 47 dell’intero anno precedente. Se il trend dei primi sei mesi dovesse proseguire con lo stesso ritmo, nel 2025 si potrebbe arrivare ad un aumento di oltre il 150% nel numero di sanzioni rispetto al 2024. Tra val Pusteria, val Badia, val Passiria e Burgraviato sono 13 gli alloggi convenzionati che sono risultati occupati da persone senza i requisiti di residenza o lavorativi, di cui sei da turisti; inoltre 45 alloggi convenzionati sono risultati vuoti, oltre i termini di legge (1 anno da agibilità o 6 mesi da quando l’alloggio è libero), senza che i proprietari facessero la comunicazione al Comune e IPES. E se nel caso degli affitti turistici fino all’entrata in vigore della Riforma dell’abitare (20 giugno 2025) le sanzioni facevano quasi il solletico, nell’immediato futuro si arriverà a “botte” una tantum da 30.000 euro per ciascuna violazione. Tutta un’altra storia. 

Resa operativa nel 2013, l’Agenzia deve verificare che la casa agevolata o convenzionata sia abitata da chi ha diritto di viverci, per la durata prevista dai vincoli. Niente affitti turistici in nero, niente compravendite speculative, niente abusi.

Ma come lavora, concretamente, questo organismo? L’Agenzia è autonoma e opera con un piccolo gruppo di ispettori. Ogni anno vengono effettuate centinaia di ispezioni distribuite tra verifiche a campione e controlli su segnalazione. Il personale controlla residenze, intestazioni catastali, reali abitazioni e destinazioni d’uso. Negli ultimi cinque anni le sanzioni erogate ammontano complessivamente a 1,7 milioni di euro. Solo nel 2021 si è registrato un picco, con quasi 370.000 euro di sanzioni. Ma non ci sono dubbi sul fatto che queste cifre siano la punta dell’iceberg e che con gli ultimi interventi normativi i numeri sono destinati a crescere.

Dunque, finalmente, dopo decenni di contributi a pioggia per l’edilizia agevolata e succose esenzioni sui costi di costruzione in quella convenzionata, la Provincia sembra aver deciso di reagire all’incomprensibile torpore, investendo in controlli e verifiche. Nel 2024 l’Ufficio era composto da cinque persone. Una grande accelerata è arrivata con l’assessora Ulli Mair che ha portato l’organico dell’Agenzia di vigilanza provinciale a sette unità (nel giro di qualche mese saranno addirittura 11).

“Nel 2024 - fa sapere la direttrice dell’Agenzia Elisa Guerra - sono state controllate 482 abitazioni vincolate: in 47 casi è stata accertata una violazione della normativa edilizia o urbanistica. Gran parte dei procedimenti di contestazione sono stati avviati a seguito di segnalazioni o rilievi interni".

Per quanto riguarda le tipologie di abusi occorre distinguere tra il settore dell’edilizia convenzionata e quello dell’edilizia agevolata: per quest’ultima – e cioè per i contributi per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della casa concessi ai nuclei familiari – vengono punite, in particolare la mancata occupazione stabile ed effettiva dell’alloggio o la non corretta locazione. Su 47 violazioni riscontrate lo scorso anno, 14 erano appunto per violazione delle norme sull’edilizia agevolata. 

Per quanto riguarda le abitazioni convenzionate, i proprietari beneficiano dell’esonero dal pagamento del contributo sul costo di costruzione e, al tempo stesso, si impegnano, per sé e per i successivi “aventi causa”, a rispettare determinati obblighi, in primis, di occupare la casa – se in possesso dei requisiti di residenza/lavorativi – o farla occupare, entro i termini di legge, da persone aventi detti requisiti per il soddisfacimento del proprio fabbisogno abitativo primario.

Se il proprietario non riesce a occupare entro i termini di legge deve comunicare a Comune e IPES, che avviano il procedimento per la nomina, dando priorità alle persone residenti nel comune e figuranti nelle graduatorie per la locazione a canone sostenibile di cui alla legge provinciale 21 luglio 2022, n. 5. L’IPES ha anche la facoltà di prendere in locazione l’alloggio per i propri compiti istituzionali.

Le principali violazioni consistono quindi nella mancata comunicazione al Comune e all’IPES che l’alloggio non è stato occupato entro i termini di legge (entro un anno dall’agibilità o sei mesi da quando l’alloggio si è reso libero) o è occupato da parte di persone non aventi diritto, e cioè non residenti in Alto Adige da almeno cinque anni o senza un contratto di lavoro. Nel 2024 ben 33 violazioni sono state riscontrate proprio nel settore dell’edilizia convenzionata; in almeno 3 casi vi è stato l’utilizzo a scopo turistico in Comuni peraltro già fortemente sviluppati.

A testimonianza del fatto che l’Agenzia aveva bisogno di nuovi innesti, va segnalato che per nel 2025 sono state controllate 411 abitazioni vincolate e contestate 67 violazioni alla normativa dell’edilizia agevolata o convenzionata, di cui quattro nel settore dell’edilizia agevolata e 63 nel settore dell’edilizia convenzionata; in almeno sei casi vi è stato l’utilizzo a scopo turistico, tutti e sei in comuni turistici fortemente sviluppati.. 

Dai sei casi di affitti turistici la Provincia ha riscosso una cifra piuttosto bassa, 16.000 euro. Il punto è che finora la sanzione - anche per uso turistico - veniva data moltiplicando per 2,5 volte il canone provinciale per il periodo di locazione, che nel caso delle locazioni ad uso turistico era sempre di pochi giorni, fino a un massimo di 5.000 euro. Con la Riforma dell’abitare le sanzioni diventano un salasso. 10.000 euro una tantum se vengono trovate persone senza requisiti e 30.000 euro se gli alloggi convenzionati vengono locati a turisti. Inoltre, le nuove sanzioni prevedono 2.000 euro di multa in caso di alloggio vuoto, qualora ció non venga comunicato al Comune e all’IPES, mentre in passato la sanzione era di 500 euro. 

Ma l’Agenzia non è concepita solamente come una sorta di “sceriffo del mattone”.  “Parallelamente alle attività di controllo - sottolinea Guerra - viene prestata un’attenzione particolare alle funzioni di informazione in favore dei cittadini e dei comuni, per prevenire eventuali abusi". Opuscoli informativi digitali sono a disposizione sul sito istituzionale e, ormai da vari anni, l’Agenzia partecipa ad eventi informativi, come ad esempio la Fiera Edilizia Abitativa. Negli ultimi cinque anni sono state evase oltre 1.000 richieste.

In pochi sanno che dal 2019 i Comuni devono pubblicare gli elenchi degli alloggi convenzionati. C’è perfino un sito dove si possono vedere gli elenchi aggiornati ogni sei mesi. In un’intervista su SALTO l’urbanista Peter Morello qualche mese fa disse che, controllando le abitazioni una ad una, era risultato che alla fine del 2024 a Bolzano ben 500 alloggi su 2.500 alloggi convenzionati non fossero occupati.

I Comuni devono pubblicare gli elenchi degli alloggi convenzionati, pubblicati su un apposito sito.

“La lista – spiega Elisa Guerra - fotografa la situazione due volte all’anno, e noi a campione verifichiamo che i Comuni facciano l’aggiornamento. Una volta che dei nuovi alloggi convenzionati o riservati ai residenti hanno l’agibilità, il proprietario ha un anno di tempo per occupare personalmente, se in possesso dei requisiti di legge, o per trovare una persona, avente detti requisiti, ai cui locare l’abitazione. Qualora non si riuscisse ad occupare l’alloggio vincolato entro i termini previsti, occorre avvisare il Comune e l’IPES, che possono provvedere ad indicare degli inquilini, dando priorità alle persone residenti nel comune e figuranti nelle graduatorie per la locazione a canone sostenibile. L’IPES ha anche la facoltà di prendere in locazione l’alloggio per i propri compiti istituzionali". 

Se fino a qualche tempo fa le possibilità di essere scoperti erano piuttosto esigue a causa dell’organico ristretto dell’Agenzia, ora, invece, chi è tentato di violare le norme ci penserà probabilmente più a lungo.