Man hätte es kommen sehen müssen. Die aus der späteren Online-Plattform airbnb gewachsene Idee touristischer Kurzzeitvermietung von Privatwohnungen hat sich zu einem Geschäftsmodell entwickelt. Damit ist die Zweckentfremdung von Wohnungen zum System geworden, dass unkontrolliert weltweit wuchert. Es hat zehntausende Wohnungen dem Mietwohnungsmarkt entzogen, sozial schwächere Mieter aus Altstädten verdrängt, das Mietniveau aufgebläht. So verkümmern die Stadtzentren zu Touristenlagern, Wohngebäude werden durchsetzt mit airbnb-Unterkünften und permanent wechselnden Rollköfferchen-Leuten. In Südtirol lag die Zahl solcher Angebote Ende 2022 bei 6000, inzwischen wird sie auf 9000 geschätzt, davon fast 700 allein in Bozen.

Erst 2017 hat Italien dieses neue Geschäftsmodell steuerlich geregelt (Gesetzesdekret 50/2017). Seit 1.1.2017 müssen alle kurzzeitvermieteten Wohneinheiten über eine CIN-Nummer verfügen. Neue Gesetzentwürfe zur Kontrolle des Phänomens liegen auf. Für das traditionelle Gastgewerbe ist eine unlautere Konkurrenz entstanden. Auch innerhalb der Vermieter von Privatquartieren – heute gibt es in Südtirol rund 34.000 Betten dieser Art (IDM) – gibt es den Konflikt zwischen traditionellen Zimmervermietern mit Wohnsitz im selben Gebäude und den gewerblichen Kurzzeitvermietern, die gezielt Wohnungen für airbnb-Zwecke aufkaufen. Dem ohnehin knappen Mietmarkt geht so viel an Wohnraum für Ansässige verloren. Studierende, Singles, nicht ansässige Arbeitnehmer, Geringverdiener werden verdrängt. Die Politik hat die Entwicklung lange verschlafen.

Auf diesem Hintergrund scheint es rechtlich vertrackt, dem Boom der touristischen Kurzzeitvermietung im urbanem Raum wieder Herr zu werden. Die Region Toskana hat ihren Gemeinden gestattet, bei Wohnungsnot diese Form der Vermietung zu unterbinden. Das hat die Regierung als Eingriff in die Unternehmerfreiheit angefochten und vor Gericht ist die Toskana unterlegen. Mehr Geschick hatte die Stadt Bologna, welche die Kurzzeitvermietung von einer urbanistische Zweckbestimmungsänderung des Gebäudes abhängig macht. Außerdem muss eine solche Wohneinheit mindestens 50 m2 groß sein. Vor dem Verwaltungsgericht Bologna hat die Gemeinde Recht behalten. 

Pech hatte wiederum Südtirol: die mit dem neuen Wohnbaugesetz eingeführten Auflagen sind auf Betreiben von airbnb-Unternehmern angefochten worden. Südtirol hatte dreierlei Beschränkungen eingeführt. Der Vermieter muss sich im Handelsregister oder in ein gleichwertiges Register eintragen, um die Tätigkeit anzumelden; er muss eine angemessene Qualifikation nachweisen und muss im selben Gebäude seinen Wohnsitz haben, also wie klassische Zimmervermieter. Wer in mehreren Gebäuden Wohnungen an Touristen vermietet und nicht dort wohnt, wie bei Agenturen oft der Fall, muss für jedes ein eigenes Unternehmen mit Rechtssitz im Gebäude begründen. Gescheitert ist die Regelung vor allem daran, dass diese Geltung rückwirkend ab 17.8.2022 Geltung gehabt hätte. Damals trat die Bettenstoppverordnung in Kraft, weshalb die Neuregelung des Landes nur rund 600 Betten in Kurzzeitvermietung betrifft. Diese willkürliche Terminsetzung war mit ein Grund für die Anfechtung. Wer seine Wohnungen schon vor dem 17.8.2022 vermietet hat, wäre von der neuen Landesregelung verschont geblieben. Die allermeisten airbnb-Angebote (auch booking.com) wären ausgeklammert geblieben.

Außerdem sei der Schutz der freien Unternehmerinitiative gemäß Art. 41 Verf. nicht berücksichtigt worden, so die Regierung. Den 2. Absatz des Art. 41 der Verfassung, nämlich „Die Privatinitiative darf sich aber nicht im Gegensatz zum Nutzen der Allgemeinheit betätigen oder in einer Weise, die die Sicherheit, Freiheit und menschliche Würde beeinträchtigt“ scheint die Regierung Meloni aber zu ignorieren. Südtirol will nicht klein beigeben, muss aber nachbessern, was Luis Walcher zugesichert hat. Das Land kann jetzt seine primäre Kompetenz beim Tourismus fantasievoll nutzen, um diese kapitale Fehlentwicklung zu korrigieren. Es könnte nach dem Vorbild von anderen tourismusintensiven Gebieten weitere Maßnahmen setzen wie:

• Keine Betten mehr über die sog. „Vorschussbetten-Schiene“ an private Wohnungsvermieter vergeben;
• Kurzzeitvermietung nur mehr in ländlichen Gebieten zulassen, nicht jedoch in urbanen Räumen und Gemeinden mit Wohnungsnot (Zonierung);
• Die Pflicht jedes Vermieters zur Meldung als gewerbliche Tätigkeit festschreiben; bestehende Lizenzen nicht mehr erneuern;
• Die Ortstaxe wesentlich erhöhen genauso wie den lächerlich geringen GIS-Steuersatz;
• Mehr Kontrollen und schärfere Ahndung von illegaler Wohnungsvermietung durchführen;
• Die Plattformen selbst verpflichten, ihrerseits die erfolgten Buchungen den Steuerbehörden zu melden (eher über Staatsgesetz);
• bauliche Vorschriften wie z.B. einen separaten Eingang für kurzzeitvermietete Wohnungen vorschreiben;
• das Land und die Gemeinden können Anreize für die Langzeitvermietung an Ansässige setzen, z.B. durch die Reduzierung der GIS.
• Am besten wäre eine Kombination aus baulichen Auflagen, Zonierung aufgrund von Wohnungsnot, deutlich höherer Besteuerung und Auslaufenlassen von Lizenzen.

Eine Reihe von tourismusgeplagten Städten handeln in diese Richtung. Wien und Berlin lassen seit Juli 2024 nur mehr eine maximale Vermietungsdauer von Wohneinheiten von 90 Tagen im Jahr zu, Amsterdam nur mehr 30 Tage. Barcelona hat verfügt, dass private Wohneinheiten seit 2021 nicht mehr unter 31 Tage vermietet werden dürfen. Es werden keine neuen Lizenzen mehr vergeben und alle bestehenden sollen bis 2028 auslaufen. Sehr geschickt Madrid: um eine Lizenz zu erhalten, muss die Wohneinheit einen separaten Eingang aufweisen, was bei 95% der betroffenen Wohnungen nicht möglich ist. In Palma de Mallorca sind Kurzzeitvermietungen in Mehrfamilienhäusern seit Juli 2018 ganz verboten. Valencia hat neue Kurzzeitvermietungen seit 2023 verboten. Südtirol kann sich an den spanischen Städten, Amsterdam und Bologna ein Beispiel nehmen.