Im Zuge der Wohnreform ist ein Streit darüber entbrannt, ob künftig sämtliche Wohnflächen zu 100 Prozent konventioniert, sprich ausschließlich den Einheimischen vorbehalten, werden sollen oder zumindest ein geringer Teil dem freien Markt weiterhin zur Verfügung stehen soll. André Benedict Niederkofler von der Südtiroler Maklervereinigung hat dazu eine ganz klare Meinung und übt scharfe Kritik an den Plänen der Landesregierung, die sich für eine 100-prozentige Konventionierung ausspricht. Er warnt davor, dass eine derartige Maßnahme nicht nur den Markt erheblich beeinflussen, sondern auch zu steigenden Preisen für Einheimische führen werde. Insbesondere für das Modell „Wohnen mit Preisbindung“, für das sich letzthin Urbanistik-Landesrat Peter Brunner stark gemacht hat, wäre eine 100-prozentige Konventionierung kontraproduktiv und gefährlich für die Bauwirtschaft. „Der freie Markt darf nicht vollständig konventioniert werden, da das geförderte Bauland seit Jahrzehnten für Marktverzerrungen sorgt und Förderungsempfängern erhebliche Gewinne ermöglicht“, schreibt der Vertreter der Südtiroler Maklervereinigung in seiner Stellungnahme und fordert die Politik auf, vergangene Fehler zu korrigieren und nachhaltige Lösungen zu entwickeln. Dafür sei eine klare Unterscheidung zwischen konventionierten Wohnungen auf gefördertem Bauland – die hohe Förderungen erhalten – und konventionierten Wohnungen auf freiem Bauland erforderlich.

„Es kann nicht sein, dass mit Steuergeldern finanzierte Spekulationen weiterhin unterstützt werden“, kritisiert der Vertreter der Maklervereinigung weiters. Ein zentrales Problem sieht Niederkofler nämlich auch in der Sozialbindung von Wohnungen auf gefördertem Bauland, die nach 20 Jahren erlischt. Dadurch können diese Immobilien ohne Rückzahlung der erhaltenen Förderungen zum vollen Marktpreis verkauft werden, wobei der Förderungsempfänger den Gewinn vollständig für sich beanspruchen kann. Als Lösung schlägt er vor, anstelle einer zeitlich begrenzten Sozialbindung eine 99-jährige Bindung einzuführen. Alternativ könnte ein Freikaufmodell geschaffen werden, bei dem die Höhe des Freikaufs anhand der verbleibenden Bindungsdauer berechnet wird. Die dabei rückerstatteten Gelder sollten gezielt für den sozialen Wohnbau verwendet werden, ohne dass zusätzliche Steuermittel nötig wären. 

Um seine Argumente zu untermauern führt der Wohnexperte einige Beispiele auf, aus denen die Unterschiede beim Grundankauf ersichtlich werden. Dabei handelt es sich um zu 100 Prozent konventioniertes Bauland anhand der Richtpreise der Autonomen Provinz Bozen, und zwar für Bruneck (Richtwert: 1.180-750 €/m²), Brixen (Richtwert: 1.260-840 €/m²), Sexten (Richtwert: 560-330 €/m²) und Sand in Taufers (Richtwert: 550-350 €/m²). Das geförderte Bauland wird zu 50 Prozent der Richtwerte des Landes enteignet. Weitere 50 Prozent des Enteignungswertes werden vom Land rückerstattet, sprich der Grund kostet einem Förderungsempfänger ein Viertel des Richtwertes. Im freien Bauland (60 bis 100 Prozent konventioniert) bezahlt ein Bauträger hingegen den Marktpreis, also in der Regel einen Preis, welcher weit über den Richtwerten des Landes liegt, hält Niederkofler fest.

Wie aus der Tabelle ersichtlich, erhalten die Förderungsempfänger das geförderte Bauland um einen Bruchteil des Marktpreises, aufgrund der indirekten Förderungen sowie Enteignungswerten. Die direkten Förderungen (Landesbeitrag in Geldform) wurde hierbei nicht eingerechnet. Bei einer Baumasse von 2.000 m³ können fünf Wohneinheiten mit einer Nettowohnfläche von 100 m² errichtet werden. „In Bruneck spart sich der Käufer also 248.630 Euro pro Wohnung, in Brixen 290.620 Euro, in Sexten 89.320 Euro und in Sand in Taufers 196.638 Euro “, so Niederkofler und betont: „Die Wohnungen auf gefördertem Bauland können nach 20 Jahren ohne Rückzahlung von indirekten (und auch direkten) Förderungen und Steuern auf dem freien Markt verkauft werden und den Mehrwert behält sich der Förderungsempfänger zu 100 Prozent, obwohl das Land Tausende von Euros aus Steuergeldern bezahlt hat.“ Im freien Wohnbau mit 100-prozentiger Konventionierung erhält der Käufer keine Förderung für den Wohnungskauf und hat nach 20 Jahren denselben Liegenschaftswert wie Förderungsempfänger, welche sämtliche Förderungen erhalten haben. „Warum sollte in Zukunft noch jemand eine konventionierte Wohnung im freien Markt kaufen, wenn er bei den Wohnungen mit Preisbindung teilnehmen kann und damit dieselbe Wohnung um einen deutlich tieferen Preis erwerben kann? Wie kann dieser Umstand im Jahr 2025 noch von der Politik mitgetragen und unterstützt werden? Eine teilweise Rückzahlung im Falle eines Verkaufs sollte auf jeden Fall vorgesehen werden“, so die Forderung des Wohnexperten.

Laut Niederkofler wird es, sollte die 100-prozentige Konventionierung tatsächlich umgesetzt werden, zu weiteren Preissteigerungen kommen. Zum einen weil dadurch den Gemeinden Einnahmen in Form der Baukostenabgabe verloren gehen und sie als Ausgleich für die geringeren Haushaltseinnahmen die Erschließungsgebühren im maximalen Bereich (9-10%) einheben werden – sowohl oberirdisch als auch unterirdisch. Dies bedeutet für den Grundeigentümer, dass die Preise für Wohnungen und deren Zubehör aufgrund der höheren Erschließungsgebühren steigen werden, und zwar aufgrund der 100-prozentigen Konventionierung. „Diese Entwicklung ist bereits jetzt zu beobachten. Ein Vergleich der Erschließungsgebühren zwischen Gemeinden mit mehr als zehn Prozent Zweitwohnungen, wie beispielsweise Sexten, Innichen, Toblach und anderen Gemeinden, zeigt dies deutlich“, erklärt Niederkofler.